불광미성 재건축 사업은 현재 추진위원회 승인 단계입니다. 직전 단계인 정비구역 지정은 2026.03.11에 마쳤습니다. 다음 단계는 조합설립 인가입니다. 리치고 AI 예상 시기(확정 일정 아님)는 추진위원회 승인 통과 2027.09, 착공 및 분양 2035.07입니다.
1,662세대
재건축 규모
미정
시공사
핵심 판단
- 무산 가능성
- 보통 사업 단계 기준
- 완공시 투자수익
- 높음 사업 단계 기준
- 투자위험도
- 보통 사업 단계 기준
- 전국 평균 대비 속도
- 알수없음 서비스 사업 속도 평가
진행상황
4단계 진행 중
추진위원회 승인
1개월째 진행 중평균 소요시간 6개월
리치고 AI 예상 통과월2027.09
서울 유사 사업 가격 변화+13.8%
단계 전후 6개월 실거래 중앙값 · 시장 변동 포함서울 재건축 · 23곳 · 2009~2025년사업 진행 이력 · 단계별 예상 일정
- 1
기본계획 수립
완료 추정 2024.03 - 2
안전진단
완료 추정 2025.03 - 3
정비구역 지정
완료 · 2026-03-11 - 4
추진위원회 승인
진행 중AI 예상 통과월 2027.09서울 유사 사업 가격 변화+13.8%단계 전후 6개월 실거래 중앙값 · 시장 변동 포함서울 재건축 · 23곳 · 2009~2025년 - 5
조합설립 인가
앞으로의 절차AI 예상 통과월 2028.10서울 유사 사업 가격 변화+11.4%단계 전후 6개월 실거래 중앙값 · 시장 변동 포함서울 재건축 · 17곳 · 2013~2025년 - 6
사업시행 인가
앞으로의 절차AI 예상 통과월 2030.04서울 유사 사업 가격 변화+16.3%단계 전후 6개월 실거래 중앙값 · 시장 변동 포함서울 재건축 · 4곳 · 2017~2025년 · 소수 사례 참고 - 7
관리처분 인가
앞으로의 절차AI 예상 통과월 2031.08전국 유사 사업 가격 변화+8.2%단계 전후 6개월 실거래 중앙값 · 시장 변동 포함전국 재건축 · 5곳 · 2014~2025년 · 소수 사례 참고 - 8
철거 신고
앞으로의 절차AI 예상 통과월 2032.09 - 9
착공 및 분양
앞으로의 절차AI 예상 통과월 2035.07 - 10
준공 및 청산
앞으로의 절차AI 예상 통과월 2037.07
사업 요약
현재 매매 가격
미성
최근 실거래가8억 9,700만원2026-10-29 계약
매물 최저가8억 9,000만원2026-11-05 기준
매물 가격 범위 8억 9,000만원 ~ 9억 8,000만원
호가는 매도 희망 가격이며 실거래가와 다릅니다.
실거래·매물 상세 보기 ↗공급 세대 구성
- 총 공급세대
- 1,662세대 · 100.0%
사업계획 총세대수 기준
고시·공고 · 2건
불광미성아파트 주택재건축정비사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대한 주민 공람 공고 ↗
2025-06-26 · 서울특별시 은평구 공간혁신국 공간계획과 · 서울특별시 은평구 공고 제2025-1138호자료 기준 및 원문
추가 정보 확인일 · 2026-09-21
불광 미성 · 관련 기록
불광 미성 변천사
추진 경과
안전진단과 정비구역 지정이라는 가장 험한 두 관문은 끝났고, 조합 설립과 단지 내 주차장 공사가 현재 진행 중이다.
현재 계획
확정된 정비계획은 용적률 299.78%를 적용해 최고 40층, 총 1,662세대를 짓는 안이다. 이 가운데 145세대는 공공주택으로 배정된다. 은평구에서 가장 오래된 아파트가 일대 최고층 단지로 바뀌는 구도다.
계획은 한 차례 손질을 거쳤다. 서울시가 공공보행로를 빼라고 요구하면서, 준비위는 보행로 조성 대가로 받았던 용적률 인센티브 7.6%를 포기하는 대신 방재안전·친환경 건축물 항목으로 선회해 기존 용적률과 일반분양 세대수를 유지하는 방향으로 계획을 다시 세웠다.
현재 핵심 쟁점
쟁점 ① [현재 진행] — 조합 설립. 동의율 요건은 충족됐고, 조합 설립 승인 전까지는 은평구청 공공지원 체계로 운영돼 행정 절차 비용을 소유주가 부담하지 않는다.
쟁점 ② [진행 중] — 용적률 인센티브 항목 교체. 공공보행로를 제외하면서 확보해야 하는 대체 인센티브가 최종 인가 단계에서 어떻게 인정되는지가 세대수와 직결된다.
쟁점 ③ [현재 진행] — 재건축까지 버티는 방식. 배관·엘리베이터·주차장 개선이 이어졌지만 리모델링 없이 사는 세대의 체감 컨디션은 여전히 갈린다.
주변 개발
이 단지의 호재는 단지 안이 아니라 밖에 더 많다. 인접한 서울혁신파크는 건축물 철거를 거쳐 개발 절차에 들어갔고, 불광5구역은 이주 후 착공을 준비하며, 대조1구역은 입주 단계에 접어들었다. 여기에 독바위 역세권, 불광근린공원 일대, 불광동 329-32 일원까지 지구지정이 이어져 일대가 신축 주거벨트로 재편되는 구도다.
"용역업체를 쓴것도 아닌 주민들 스스로 합심하여 얻었다는거에 큰 의미가 있습니다."
입주민 한줄평
제도 환경도 우호적이다. 서울시가 역세권 용도지역 상향 대상을 시내 전 역세권으로 확대하고, 은평구를 포함한 11개 자치구의 공공기여 비율을 50%에서 30%로 완화했다.
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