시범한양 14평 13억 육박인데 상록우성 갭투랑 수익률 비교해봄

서현 시범한양 14평형 12.8억 찍히는 거 보고 정자랑 서현 일대 매물 싹 훑고 왔음. 소형 평당 1억 소리가 괜히 나오는 게 아닌 게 현장 매수세가 생각보다 훨씬 무거움. 수익률 중심으로 계산기 돌려보니까 지금 진입 타이밍이 참 묘한 시점임. 시범한양 같은 초소형은 전세가율이 보통 40%대라 갭이 벌써 7~8억은 들어감. 재건축 속도랑 환금성 생각하면 하이리스크 하이리턴이라 공격적인 형들에겐 매력적일 듯함. 근데 전세가율이 이 정도로 낮으면 하락기 왔을 때 엑시트가 안 되서 리스크 관리가 빡셈. 반면 상록우성 대형 평수는 실거주 수요가 탄탄해서 전세가율이 상대적으로 높게 형성돼 있음. 갭 10억 안쪽으로 끊기면서 전세가율 50~55% 정도만 방어해 줘도 실익은 이쪽이 더 클 수 있음. 덩치가 커서 무겁긴 해도 전세가 받쳐주니 하방 경직성은 소형보다 훨씬 탄탄한 느낌임. 이재명 정부에서 30억 이상 초고가 1주택 보유세 중과 때린다는 소식도 변수임. 양지금호 29억 거래된 거 보면 여긴 사정권인데 상록우성은 아직 세금 계산에서 여유가 좀 있음. 전세가율 50% 밑으로 깨지는 순간부터는 취득세랑 보유세 빼면 남는 게 없다는 판단이 듬. 결국 소형의 폭발력이냐 대형의 안정적인 전세가율이냐 싸움인데 내 계산기는 상록우성 쪽으로 기움. 분당은 결국 전세가 받쳐줘야 등기 칠 맛이 나는 법임. 비슷하게 수익률 시뮬레이션 돌려본 투자자들 있으면 같이 데이터나 좀 나눴으면 함.