화성시청역 서희4차 사점 현장, 비과밀 꿀통은 숫자가 증명함

어제 화성시청역 서희스타힐스 4차 사전점검 다녀왔음. 단지 입구부터 매수 문의하는 사람들이랑 업자들 쫙 깔린 거 보니 확실히 열기가 느껴짐. 다들 하자 잡느라 혈안이던데, 투자자는 벽지 뜯어진 것보다 입지랑 숫자부터 봐야 함. 34평형 평면 잘 빠진 거 확인했고, 주방 마감 이 정도면 임대 놓기엔 차고 넘침. 지금 동탄이 3중 규제로 묶여서 갭투자가 사실상 막힌 상황이라 오히려 이런 비과밀 신축이 수익률 면에서는 훨씬 유리한 구간임. 화성은 수도권 성장관리권역이라 법인 투자자들한테는 성지나 다름없음. 법인 주소지 여기로 두면 설립 중과세 면제되니까 세팅비용부터 아끼고 들어가는 거임. 과밀억제권역에서 3배 중과 처맞고 시작하는 거랑은 수익률 출발선이 다름. 현장에서 매도인들 표정 보니까 GTX 호재 때문인지 다들 배짱 부리는 분위기임. 사점 때 하자 체크할 때 팁 하나 주자면, 창틀 수평이랑 화장실 구배는 무조건 보삼. 임차인 들어왔을 때 물 안 빠진다고 연락 오면 그게 제일 골치 아픔. 특히 법인으로 돌릴 분들은 도배 마감이랑 바닥 찍힘 위주로 독하게 체크해야 함. 나중에 원상복구 문제로 싸우기 싫으면 사진 100장 이상은 기본으로 찍어둬야 됨. 수익률이 안 돼면 모를까, 지금처럼 피 붙는 장에서는 사소한 리스크 관리가 돈임. 서부권 지하철 연장 계획까지 생각하면 여기 입지 프리미엄은 이제 시작임. 남들 규제 때문에 손 놓고 있을 때 나는 우회로 찾아서 한 발 먼저 선점하겠음. 결국 수익은 남들 안 볼 때 움직이는 사람한테 돌아오는 법이니까. 나는 일단 잔금 치르고 전세 세팅까지 바로 마무리 지을 생각임. 규제가 빡세질수록 이런 비과밀권역 신축의 가치는 더 귀해질 수밖에 없음. 흔들리지 않고 내 계획대로 숫자 맞춰서 밀고 나감.