동탄역시범한화 18억 vs 레이크에듀타운, GTX 개통 전 막차 타이밍일까?

어제 동탄역 인근 공인중개소 들렀다가 깜짝 놀랐음. 금리가 널뛰는데도 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 33평형 호가가 18.8억까지 붙어있더군. GTX-A 개통이 코앞이라 그런지 집주인들 배짱이 보통 아님. 수익률 계산기 두드려보니 지금 진입은 좀 빡빡함. 33평 평균가가 18.8억인데 고점 20억 대비 상방이 열려있긴 하지만, 취득세랑 보유세 때리고 나면 순수익 구간이 좁음. 차라리 지금은 호수권인 동탄더샵레이크에듀타운 32평 12.5억 선이 하방 지지력이 더 단단해보임. 재밌는 건 법인 매수세임. 화성시가 성장관리권역이라 법인 설립 시 등록면허세 중과가 면제되니까, 이걸 활용해서 비과밀 혜택 보며 들어오는 공격적 투자자들이 은근히 매물을 걷어가는 중임. 동탄2신도시하우스디더레이크 24평도 9.5억까지 올라온 거 보면 개통 직전 오버슈팅 구간에 진입한 건 확실함. 실거주라면 지금이라도 잡아야겠지만, 투자자라면 개통 후 '뉴스에 파는' 물량 나올 때를 기다리는 게 정석임. 공급 물량 체크해보니 당분간 이 동네 핵심지는 입주 폭탄도 없음. 결국 GTX 개통 프리미엄이 숫자로 증명될 때까지는 홀딩이 답이고, 신규 진입은 호수권 가성비 단지로 수익률 방어하는 게 맞음.