신흥역하늘채랜더스원1단지 24평 13억 거래로 본 고점 판독

신흥역하늘채랜더스원1단지 24평 흐름을 좀 따져봤습니다. 현장 분위기랑 실거래 찍히는 게 심상치 않아서 수치 위주로 정리했어요. 먼저 8월 22일에 24평 13층이 13억에 거래됐더군요. 불과 한 달 전인 7월에 찍힌 1년 최고가 13억 4천이랑 비교하면 어떨까요? 사실상 고점에 거의 다 왔다고 봅니다. 1년 최저가 10억 대비하면 3억이 점프한 수준이라 상승 에너지는 충분히 보여준 셈이죠. 그럼 지금 이 가격에 진입하는 게 5년 뒤에도 웃을 수 있는 결정일까요? 저는 일시적 2주택 비과세 요건부터 다시 체크 중인데 계산이 꽤 타이트합니다. 현재 매매 호가는 평균 13.9억 선까지 나와 있거든요. 실거래 13억과 호가 13.9억 사이의 갭을 매수자가 받아내느냐가 관건입니다. 2022년 입주한 신축이라 커뮤니티나 주차(세대당 1.23대) 컨디션은 확실히 우위긴 해요. 다만 1,267세대 대단지 치고는 매물이 8건 정도로 귀해서 가격 방어는 되는 느낌입니다. 결국 선매도 후에 이 가격대를 따라붙을 체력이 있느냐가 승부처 같네요. 취득세랑 복비까지 생각하면 여기서 1~2억은 더 가줘야 수익 구간인데 그게 금방 올지... 자금 계획상 대출 비중이 40% 넘어가면 하방 리스크 감당이 쉽지 안을 듯합니다.