중랑구 리모델링 갈아타기 전 사업성 계산기부터 두드려봐야 하는 이유

서울 아파트값 0.26%씩 오르는데 중랑구는 아직도 리모델링이냐 재건축이냐로 게시판 시끄러운 거 보면 답답함. 수익률 따지는 투자자 입장에서 냉정하게 말하겠음. 지금 중랑구에서 사업성 따질 때 가장 먼저 봐야 할 건 브랜드랑 세대수임. 사가정역 인근 도심 복합사업에 GS건설이랑 우미건설 붙은 거 다들 알 거임. 지상 35층에 1,300세대 규모로 확정됐는데, 이 정도 사이즈는 나와야 나중에 1군 건설사들이 이름 걸고 들어오는 거임. 결국 리모델링이든 재건축이든 나중에 신축됐을 때 사센아 같은 대장주 시세를 따라갈 체력이 있느냐가 핵심임. 상봉역에 GTX-B 복합환승센터 들어오고 면목선 경전철 뚫리는 호재도 결국 이 대단지들이 다 흡수하게 되어 있음. 용적률 꽉 찬 구축들이 교통 호재만 믿고 버티기엔 분담금 리스크가 너무 큼. 면목선 역사가 12개에서 10개로 줄어드는 것만 봐도 지자체 계산기는 우리보다 훨씬 냉정함. 사업성 안 나오는 단지들은 나중에 교통망 확충돼도 상승분 상당 부분을 공사비로 다 털릴 수밖에 없음. 그래서 지금은 덩치 큰 대단지나 확실하게 1군 건설사 붙을 곳 아니면 보수적으로 접근하는 게 맞음. 분담금 리스크 상쇄하려면 무조건 광역 교통망이랑 직결되는 입지 위주로만 골라내야 승산 있음. 비슷한 시각으로 계산기 두드려본 분 있으면 같이 이야기 좀 나눠보고 싶음. 지역 현장 상황이나 건설사 분위기 아시는 분 정보 좀 공유 부탁함. 한 줄 요약: 중랑구는 이제 입지보다 건설사 브랜드랑 세대수가 수익률 가르는 핵심임.