전국 상승률 1위 중랑구, 갭투자 전세가율 70%면 안전할까요?

노원구 오르는 거 보면서 남 일이라 생각했는데, 중랑구 분위기 보니까 이제 진짜 예전의 그 동네가 아니네요. 강남이나 성동구 쪽은 요즘 상승폭이 좀 잦아들고 세제개편안 기다리느라 관망세가 짙다던데 오히려 우리 동네 같은 중저가 아파트에는 내집마련 하려는 실수요가 엄청 몰리는 게 느껴지거든요. 사실 7월 넷째 주에 중랑구가 전국 집값 상승률 1위를 찍었다는 소식 듣고 정말 깜짝 놀랐어요. 예전 노원구 불장 때랑은 다르게 지금은 실수요가 밑바닥을 딱 받쳐주고 있어서 가격이 쉽게 안 빠질 거 같아요. 신내데시앙포레 35평이 8.1일에 8.6억 찍으면서 신고가 경신하는 거 보니까 지금 대출 규제 들어오기 전에 막차 타려는 분들이 확실히 많은 것 같습니다. 근데 갭투자 생각하면 전세가율을 어느 정도로 잡는 게 가장 유망할지 고민이 좀 되더라고요. 제 생각에는 전세가율 60~70% 선에서 들어가는 게 리스크도 방어하면서 가치 상승분도 챙길 수 있는 최적의 지점인 것 같은데... 이 동네 오래 보신 분들 의견은 어떠신가요?