신내 중앙하이츠 용적률 250%, 재건축보다 리모델링이 현실적인 이유

중랑구 상승세가 심상치 않아서 국토부 실거래랑 통계 자료를 좀 뜯어봤습니다. 7월 넷째 주 기준으로 주간 상승률이 0.53%를 찍었더라고요. 이게 2015년 이후 거의 10년 8개월 만에 나온 최고치라 데이터 보면서도 좀 놀랐습니다. 주요 지표를 정리해 보면 이렇습니다. 1) 국평 매매가 15억 돌파하며 지역 급지 재편 중 2) 신내우디안1단지 25평 7.9억 신고가 등 구축·신축 동반 상승 3) GTX-B 및 면목선 철도 호재 가시화 시세가 받쳐주니 신내 중앙하이츠 같은 구축들도 움직임이 있을 텐데, 여기는 제가 손품 팔아보니 현재 용적률이 250%인 단지입니다. 사실 이 정도 수치면 일반적인 재건축으로는 사업성 뽑기가 정말 어렵거든요. 아무리 중랑구가 천지개벽 중이라 해도 분담금 문제가 걸림돌이 될 겁니다. 그래서 저는 오히려 리모델링을 통한 속도전이 기회비용 측면에서 낫다고 봅니다. 시세가 올라온 만큼 늘어나는 분담금을 미래 가치 상승분이 충분히 상쇄할 수 있는 구간에 진입했으니까요. 결국 용적률 한계를 인정하고 인프라 완성 시점에 맞춰 새 아파트 간판을 다는 게 핵심입니다. 아 근데 이건 좀... 주민들 간의 합의 속도가 변수겠네요. 수익성 시뮬레이션 돌려보실 분들은 지금 호가보다 보수적으로 잡고 접근하시길 추천합니다.