25억 들고 기축 가느니 황학동 재개발 갭투자 보는 게 맞을까요?

공덕자이나 센트라스 같은 25억 원대 대장주들 보면 참 살기 좋고 부럽기도 하거든요. 근데 투자 가성비로만 따지면 지금 시세가 너무 굳어진 게 아닌가 싶어서요. 요즘 동네 분위기 보면 기축의 안정성보다 더 큰 걸 보시는 분들은 황학동 재개발 쪽으로 눈을 많이 돌리시더라고요. 오래 산 사람 입장에서 관찰해 본 몇 가지 포인트예요. 일단 25억이라는 자금이 이미 정점을 찍은 기축에 묶이면 향후 5년 수익률이 생각보다 밋밋할 수 있어요. 상급지 갈아타기 수요가 있다지만 직주근근접 외에 추가적인 가격 상승 동력이 더 필요해 보이거든요. 그리고 황학동은 지금 추진위에서 동의서를 징구하며 사업에 속도를 내고 있는데 초기 단계 특유의 폭발적인 수익성이 기대되는 지점이죠. 하이리스크라지만 도심 한복판이라는 입지가 주는 안정감이 있잖아요. 마지막으로 특히 도심 상업지의 특성을 살려 용적률 1100% 이상 가능하다는 건데 이게 만세대 급 규모랑 합쳐지면 코엑스급 상징성을 가질 거라는 얘기도 들리더라고요. 이 정도 사업성이면 나중에 일반분양가 책정할 때 기축들과는 체급 자체가 달라질 게 뻔하니까요. 인근 중림삼성사이버빌리지 33평 전세가 9억 정도 하는 거 보면 이 동네 전세가율도 실거주 수요가 잘 받쳐주고 있는 것 같고요. 기축 대단지들이 보여주는 전세가 흐름을 보면 황학동도 결국 속도의 문제지 가치는 확실해 보여요. 결국 기축의 편안함보다는 폭발적인 수익률을 최우선으로 하신다면, 황학동 전세가율이 60% 이상 확보되며 매수세가 붙을 때 선제적으로 진입하는 게 가장 유망한 전략이라고 봅니다. 이게 맞는지 아니면 저만 너무 낙관적으로 보는 건지 다른 분들 생각은 어떠신가요?