1기 신도시 재건축 기다리느니 황학동 용적률 1100%에 베팅할까요?

최근 1기 신도시 재건축 선도지구 얘기로 시끌벅적한데, 저는 15억 예산이면 차라리 서울 중심부인 중구 황학동 재개발 쪽이 더 메리트 있다고 봅니다. 분당이나 일산 재건축이 속도를 낸다 해도 결국 경기도라는 입지적 한계가 명확하거든요. 반면 황학동은 종로, 을지로 배후 수요를 그대로 흡수하는 사대문 안 '노른자' 땅이라는 점에서 체급 자체가 다릅니다. 특히 황학동 일대는 도심 상업지라 용적률을 무려 1100% 이상 확보할 수 있다는 게 가장 큰 무기입니다. 일반 주거지 재건축이 300% 내외에서 씨름할 때, 여기는 초고층으로 올릴 수 있는 기술적 근거가 확실하니까요. 성동공고 인근 가능1구역처럼 사업성이 담보된 곳을 보면 일반적인 신규 택지지구 대장주들보다 상방이 훨씬 열려 있다고 판단됩니다. 사업 추진 동력도 생각보다 나쁘지 않은 게, 현재 가능1구역이나 특계1~3구역 동의율이 47~49% 수준까지 올라왔습니다. 물론 50%를 넘겨야 하는 고비가 남았지만, 이 정도면 주민들 사이에서 개발 의지가 충분히 가시화된 단계라고 봐도 무방해요. 재택근무가 늘어난다고 해도 결국 핵심 업무지구와의 물리적 거리는 자산 가치를 결정짓는 불변의 법칙이니까요. 장기적으로 만 세대 규모의 주거 단지가 들어서고 인프라가 갖춰지면 코엑스급 상업 시설이 결합된 독보적인 입지가 될 겁니다. 15억 정도로 '몸테크' 각오하고 장기 투자처 찾는 분들이라면, 기약 없는 신도시 재건축보다는 서울 중심의 용적률 마법에 베팅하는 게 실질적인 수익률 면에서 우위에 있을 수밖에 없습니다. 아, 근데 공사비 오르는 거 보면 속도가 조금 더디더라도 입지 하나는 확실히 잡고 가는 게 맞겠죠.