을지로 주상복합이 CBD 입지에도 시세 정체된 이유 따져보니

중구 을지로 일대 대로변을 걷다 보면 초고층 주상복합들의 위용에 가끔 압도되곤 합니다. 업무지구 중심에 저런 고층 건물을 올릴 수 있는 건 용적률이 600%에서 900%까지 허용되는 도심권만의 특권이겠지요. 하지만 투자자 입장에서 리스크를 꼼꼼히 따져보면 이 화려한 외관 뒤에 숨은 실거주 한계가 명확히 보입니다. 가장 큰 걸림돌은 역시 대단지 아파트가 아니라 개별 필지 위주의 주상복합 형태라는 점입니다. 이런 구조는 커뮤니티나 조경 공간 확보가 물리적으로 어려울 수밖에 없고 결국 주거 쾌적성 면에서 감점이 생기게 마련이죠. 특히 자녀를 둔 가구라면 학령기 아이들이 다닐 초중고 학교가 턱없이 부족하다는 사실에 망설여질 겁니다. 실제로 고소득 직장인들이 직주근접을 원하면서도 결국 성동구나 마포구로 이탈하는 이유도 이런 인프라 차이 때문이겠죠. 서울 외곽 수준에 머물러 있는 현 시세를 보면 시장은 이미 이런 정주 여건의 결핍을 가격에 반영하고 있는 것 같습니다. 도심 정비구역 추진으로 질적인 변화가 일어난다면 재평가할 여지는 충분하지만 지금으로선 실거주 편의성이 담보되지 않은 투자는 신중해야 할 시점이라 봅니다.