을지로 주복이 CBD 입지에도 외곽 시세인 이유 따져보니

최근 3개월 중구 데이터랑 실거래 흐름을 쭉 뽑아봤습니다. 과거에 제가 입지만 보고 상투 잡았다가 낭패 본 기억이 있어서 그런지, 요즘 을지로 시세 보면 참 남 일 같지가 않네요. 서울 중심 CBD 업무지구라는 상징성만 보면 입지는 끝판왕이죠. 그런데 을지로 일대 주상복합들 가격대를 보면 서울 외곽 아파트 수준에 머물러 있는 게 현실입니다. 가장 큰 원인은 결국 고소득 직장인 수요를 못 잡는 열악한 교육 환경에 있어요. 초중고 학교가 너무 부족하다 보니 학령기 자녀를 둔 가정이 들어오기 힘든 구조인 거죠. 실제로 CBD 고액 연봉자들은 직장 가까운 을지로 대신 마포나 성동으로 집을 구하러 떠납니다. 인프라 차이 때문에 실거주 수요가 이탈하니 시세가 힘을 못 쓰는 것 같아요. 지금 신당8구역이 철거 중이고 남산타운 리모델링 얘기도 나오지만, 건물만 새로 올린다고 해결될 문제는 아닙니다. 뉴타운 사업시행인가나 이주 단계에서 투자 고민하시는 분들은 이 학군 결핍 리스크를 반드시 가격에 반영하셔야 해요. 입지만 믿고 들어갔다가 나중에 매도할 때 고생할 수 있다는 점을 냉정하게 따져보시길 바래요. 집값은 결국 일터만큼이나 아이들 키우는 환경이 뒷받침돼야 지켜지더군요.