약수하이츠 10억 갭의 실체, 언덕과 임대비율 데이터로 보니

지방 미분양 물량이 쌓이는 시기일수록 서울 내 '옥석 가리기'가 중요해 보입니다. 특히 중구에서 입지 대비 저평가라는 소리를 듣는 약수하이츠를 수치로 뜯어봤습니다. 먼저 인근 대장주인 옥수파크힐스와의 가격 차이부터 확인했습니다. 국토부 실거래가 직접 찾아보니 현재 약수하이츠와 파크힐스의 매매가 격차는 10억 수준입니다. 같은 생활권이라기엔 이 10억이라는 숫자가 주는 괴리감이 상당하죠. 이 격차의 원인은 데이터에 그대로 나타납니다. 1) 첫 번째는 단지 내 지형의 한계입니다. 직접 임장 가서 경사도를 체크해 보면 앞동과 뒷동의 체감 고도 차이가 어마어마합니다. 특히 뒷동으로 갈수록 경사가 매우 심해지는 전형적인 구릉지 지형이라 실거주 만족도가 갈립니다. 2) 두 번째는 단지 구성의 특징입니다. 이 단지는 전체 세대 중 임대 아파트 비율이 약 30% 정도를 차지하고 있습니다. 서울 내 대단지 중에서도 꽤 높은 편이라 커뮤니티나 관리 측면에서 가격 방어력이 약해질 수밖에 없는 구조입니다. 참고로 하락장세에서도 청계천두산위브더제니스 59평은 18.2억에 신고가를 찍었습니다. 반면 한양아이클래스 같은 도시형 생활주택은 1.2억 신저가를 기록하며 양극화가 심해지고 있죠. 결국 약수하이츠는 서울 중심부라는 입지적 보석임에도 지형과 단지 구성이 발목을 잡고 있는 셈입니다. 감에 의존하기보다 이런 숫자의 민낯을 보고 진입 시점을 잡는 게 맞다고 봅니다. 결국 입지의 한계는 숫자가 먼저 말해주기 마련입니다.