신당13구역 6억 빌라, 20년 몸테크 진짜 가능할까요?

부동산은 진짜 처맞기 전까지는 그 무게를 알기 어렵습니다. 신당13구역 6억 원대 매물 보고 고민하시는 분들 많으신데, 20년 몸테크 버틸 자신 없으면 지금이라도 엑셀 다시 두드려봐야 돼요. 숫자로 보면 답이 나오는데 다들 장밋빛 미래만 보시는 것 같습니다. 1) 일단 신당동 236-76번지 일대 신축 빌라가 6억에 나왔습니다. 국토부 실거래가 직접 찾아보니까 이 가격이 빌라 치고는 꽤 무겁죠. 재개발 프리미엄이 선반영된 건데 이게 독이 될 수도 있습니다. 2) 사업 속도가 생각보다 훨씬 더딥니다. 현지 분위기나 추진 현황을 종합해 보면, 아파트 입주까지 최소 15년에서 20년은 잡아야 된다고 하네요. 그 말은 지금 서른인 분이 쉰 살 돼야 새집 들어간다는 뜻임. 3) 관리처분인가 이후에도 산 넘어 산입니다. 관처 나고 나서도 실제 입주까지 7년 더 걸린다는 데이터가 있더라고요. 신당8구역 같은 곳들 진행되는 거 보면 이게 빈말이 아니죠. 4) 1,000세대 대단지 꿈은 좋은데 기회비용을 계산해야 합니다. 중림삼성사이버빌리지 33평이 저번에 18.2억 찍은 거 보셨나요? 거기랑 비교하면 시세 차익은 보이는데 20년 이자 비용 생각하면 머리 아픕니다. 5) 결국 자금 동원 능력이랑 인내심 싸움입니다. 중간에 신축 빌라 더 들어와서 동의율 꼬이면 시간은 더 늘어날걸요? 제가 착각하는 걸 수도 있는데 재개발은 속도가 전부라고 봅니다. 숫자 정리하다 보니 제 무릎이 먼저 비명을 지르네요. 몸테크는 아무나 하는 게 아닌 것 같습니다. 저는 그냥 안전하게 구축 대단지나 더 파보렵니다.