신당13구역 6억 빌라, 20년 '몸테크' 버틸 실익 있을까요?

신당13구역 1,000세대 이상의 대단지 조성 계획은 도심 입지상 분명 매력적인 카드입니다. 하지만 6억 원대 신축빌라 매물 가격을 보면 현재의 미래 가치가 너무 선반영된 느낌이네요. 신축 빌라를 늘려 동의율을 확보하고 민간복합 방식으로 추진한다는데 리스크가 큽니다. 조합원이 늘면 수익성은 쪼개지고, 사업 절차마다 잡음이 생길 확률이 높거든요. 진짜 그래요. 아파트 입주까지 최소 15년에서 최대 20년이 소요될 거라는 분석이 지배적이죠. 관리처분인가 이후에도 완공까지 7년이나 더 걸린다면 자금 묶임 현상이 꽤 심각할 겁니다. 중구는 직주근접이라 전세 수요가 탄탄해서 그나마 버틸 동력은 있을 거예요. 하지만 취득세랑 양도세 요건 강화된 거 계산해 보셨나요? 20년 뒤 수익률이 보장될지... 아마 맞을걸요? 결론적으로 초장기전이라 무리한 추가 매수보다는 실거주 가치 중심의 하방 방어가 우선입니다. 지금은 탄탄한 전세 수요를 레버리지 삼아 인내하며 시장 흐름을 보는 게 최선의 선택이라 판단되네요.