상계 7억 쇼크, 황학동 1100% 용적률이면 대안 될까요?

상계주공6단지 분담금 7억 소식 보니까 이게 단순히 남의 동네 일이 아니라는 생각이 듭니다. 특히 소형 평수 위주 단지들은 공사비 상승분을 감당하기가 현실적으로 어려워진 구간에 진입했음이 확실해졌거든요. 중구 안에서 대안을 찾다 보니 결국 황학동 재개발지가 다시 보입니다. 상업지 용적률 1100%를 활용해 만 세대급 규모를 뽑아낼 수 있다는 점이 지금 같은 고공행진 공사비 시대에는 독보적인 무기라고 보거든요. 일반적인 용적률로는 사업성이 안 나오겠지만 이 정도 고밀도 개발이면 일반분양 수입으로 분담금을 획기적으로 낮출 수 있고, 잘만 되면 코엑스급 가치를 창출할 기회가 될 것입니다. 하지만 냉정하게 속도랑 동의율을 따져보면 계산이 복잡해집니다. 현재 가능1구역이나 특계 1~3구역 동의율이 47~49% 수준에 머물러 있는데, 신당13구역 사례처럼 입주까지 15년에서 20년은 잡아야 한다는 전망이 지배적이라서요. 실투자금 6억대 묶어두고 20년 버틸 분들에겐 기회겠으나 당장 갈아타기가 급한 분들에겐 리스크가 큽니다. 자금 구조를 현금이랑 대출로 나눠봐도 기회비용 생각하면 이게 맞나 싶기도 하네요. 결국 분담금 공포에선 자유롭지만 세월이라는 세금을 꽤나 내야 하는 셈입니다. 20년 뒤면 제가 몇 살일지 계산하다가 그냥 조용히 엑셀 창 닫았음. 다들 저랑 비슷하게 생각 하시는지 궁금하네요.