남산타운 인가? 좋아할 때 아님. 대안설계 늪 조심하셈

남산타운 드디어 리모델링 조합설립인가 났다는데 축하할 일이긴 하지만 마냥 웃으면서 샴페인 터트릴 때는 아닌 듯여. 보통 이 단계 오면 시공사들이 온갖 화려한 '대안설계' 들고 와서 조합원들 눈을 가리는데 이게 진짜 무서운 거임. 남산 고도제한 완화 혜택받는 신당9구역 같은 곳들도 결국 인허가라는 거대한 벽을 넘어야 하는데 대안설계는 법적 구속력도 없는 뜬구름 잡는 소리일 때가 많음. ㄹㅇ 수익률 따져보면 설계 변경하느라 시간 끌리는 게 가장 큰 리스크인데 이걸 모르는 분들이 너무 많아서 답답함. 화려한 조감도에 속아서 금쪽같은 골든타임을 놓치면 결국 남는 건 추가분담금 폭탄뿐임. 시공사들이 들이미는 스카이브릿지나 커튼월 같은 거 다 공짜로 해주는 거 절대 아님. 인허가 과정에서 "고도제한 걸려요", "용적률 안 나와요" 하면서 설계 깎이고 공사비만 올라가는 시나리오... 뭐 하여튼 뻔함. 레버리지 풀로 땡긴 분들은 이자 비용 때문에 사업 속도 1년 늦어질 때마다 연간 수익률 5~10%씩 박살 나는 거 지금 당장 계산기 두드려봐야 함. 영끌해서 줍줍할 때의 그 간절함으로 사업 추진 속도를 체크해야지 겉모습에 치중하면 나중에 입주할 때쯤 피눈물 흘림. 결국 정비사업은 속도가 생명이고 인허가 가능한 원안대로 밀어붙이는 게 가장 합리적인 투자 판단임. 수익률 갉아먹는 껍데기 디자인보다는 실질적인 입주 시점을 하루라도 당기는 게 자산 가치를 지키는 유일한 길이라는 걸 잊지 마셈.