종부세 개편, 강남에서 갈리지 않습니다 — 경계에 선 서울 아파트 23만 8,310세대

8월 27일 차관회의를 통과한 2026 세제개편안이 내일 국무회의에 오릅니다. 부동산 쪽 핵심은 1주택 종부세 기본공제를 둘로 나누는 겁니다. 지금은 1세대 1주택이면 12억 하나인데, 실거주면 14억, 살지 않으면 9억으로 갈라집니다. 과세 기준이 '몇 채 가졌나'에서 '거기 사느냐, 얼마짜리냐'로 옮겨가는 셈입니다. 그래서 그 선에 실제로 몇 채가 걸리는지 세어봤습니다. 공시가격을 단지·평형 단위로 두고 평형별 세대수를 곱했습니다. 공시가 9억에서 14억 사이, 그러니까 거주 여부에 따라 결과가 갈리는 구간에 있는 서울 아파트는 238,310세대입니다. 서울 아파트의 17.9%입니다. 전국으로는 351,667세대인데 그중 67.8%가 서울입니다. 여기서 예상과 다른 게 나옵니다. 경계에 가장 많이 몰린 곳은 강남이 아닙니다. 송파구 26,900세대 강동구 26,460세대 성동구 23,640세대 동작구 23,500세대 마포구 18,886세대 강남구는 14,645세대, 서초구는 13,053세대로 오히려 적습니다. 이미 넘어버렸기 때문입니다. 강남구 아파트의 69%, 서초구의 70%가 공시가 14억을 넘습니다. 실거주 공제를 14억으로 올려도 그 위에 있으니 사느냐 마느냐와 상관없이 과세 대상입니다. 반대쪽도 마찬가지입니다. 노원구는 경계 구간이 263세대뿐이고 도봉구 160세대, 강북구는 0세대입니다. 9억에 닿는 아파트 자체가 거의 없습니다. 결국 이 개편이 실제로 가르는 건 양 끝이 아니라 가운데입니다. 성동구는 아파트의 44%가 경계 구간에 있습니다. 서울에서 가장 높은 비율입니다. 평형으로 보면 33평 30,922세대, 32평 28,522세대, 34평 27,885세대, 24평 22,108세대 순입니다. 국민평형이 경계에 몰려 있습니다. 몇 가지 짚어둘 점이 있습니다. 이 숫자는 '경계에 서 있는 세대 수'이지 '세금이 늘어나는 세대 수'가 아닙니다. 9억에서 12억 구간(162,149세대)은 살지 않는 사람만 새로 과세권에 들어오고, 12억에서 14억 구간(76,161세대)은 사는 사람만 빠집니다. 두 숫자는 분모가 다릅니다. 누가 실제로 거주하는지는 저희 데이터에 없어서 늘었다 줄었다를 계산할 수 없습니다. 종부세는 사람 단위로 합산하기 때문에 위 숫자는 전부 1주택자로 가정한 값입니다. 공시가격도 단지·평형 평균이라 같은 단지 안에서도 개별 호는 경계를 넘나듭니다. 최저·최고 공시가로 다시 세어보면 207,534세대에서 248,310세대 사이입니다. 그리고 아직 국회를 통과하지 않은 '안'입니다. 다주택 추가공제나 공정시장가액비율은 이 계산에 넣지 않았습니다. 리치고에서 우리 단지 공시가격 보기 2026년 기준 공동주택 공시가격(리치고 DB, 2026-08-30 갱신) × 단지 평형별 세대수 · 서울 아파트 4,341개 단지 132만 9,773세대 기준(전체 세대의 93.4%) · 전부 1주택자로 가정 · 단지·평형 평균 공시가 기준이라 개별 호는 경계를 넘나듦 (최저~최고 공시가 기준 20만~24만 세대)