전월세 안심신탁, 집주인에게 남는 곳과 아닌 곳 — 전세금 대비 연 월세수입 실측

지난 20일 국토부가 전월세 안심신탁을 발표했습니다. 8·13 주택 신속공급 방안의 후속조치입니다. 구조는 이렇습니다. 임차인이 전세금을 기구(HUG)에 맡기면, 기구가 그 돈을 주택공급활성화펀드로 굴려 나오는 수익을 임대인에게 매달 월세처럼 지급합니다. 월세로 내놓은 집을 전세로 바꿔주겠다는 구상입니다. 시세 20억원 이하 주택이 대상이고 주택 유형 제한은 없습니다. 올해는 LH 매입임대 500호를 별도로 시범공급합니다. 여기서 자주 인용되는 "연 4%대"는 기구가 펀드를 굴려 내겠다는 목표수익률입니다. 임대인에게 실제로 줄 약정수익률과 표준약정서는 9월 말 공고에서 확정됩니다. 지금까지 보도된 예시는 연 4.38%에서 4.85%까지 갈립니다. 그래서 지금 월세는 임대인에게 얼마를 주고 있는지 계산해봤습니다. 계산 기준을 먼저 밝혀야 합니다. 흔히 쓰는 전월세전환율은 전세금에서 월세 보증금을 뺀 나머지에 매기는 값입니다. 그런데 안심신탁은 전세금 전액을 맡기고 그 전액에 대해 수익을 받는 구조입니다. 임대인은 보증금을 한 푼도 손에 쥐지 않는 대신 더 큰 원금에 이율을 받습니다. 그래서 두 숫자를 그대로 비교하면 안 됩니다. 기준을 전세금 전액으로 맞춰 다시 계산했습니다. 같은 단지, 같은 평형에서 올해 상반기 신규 전세 중앙값을 구하고, 같은 조합의 월세 계약이 연간 받는 월세 총액이 그 전세금의 몇 퍼센트인지 계산했습니다. 전국 75,410쌍이 매칭됐습니다. 결과입니다. 괄호 안은 약정수익률이 4.5%로 정해졌을 때 지금보다 더 많이 받게 되는 계약의 비중입니다. 서울 3.53% (80.0%) 대전 4.26% (61.5%) 세종 4.50% (49.4%) 부산 4.60% (44.3%) 경기 4.63% (44.7%) 대구 4.80% (34.1%) 경남 4.80% (39.2%) 울산 4.84% (35.8%) 인천 5.00% (24.6%) 광주·전남 5.20% (28.6%) 경북 5.22% (19.8%) 전북 5.45% (26.6%) 강원 5.50% (16.9%) 충북 5.57% (16.6%) 충남 5.91% (15.5%) 서울이 가장 낮습니다. 전세금이 워낙 크다 보니 같은 월세를 받아도 전세금 대비 비율은 낮게 나옵니다. 그래서 약정수익률이 4.5%라면 서울 임대인 10명 중 8명은 지금보다 많이 받게 됩니다. 반대로 충남은 15.5%, 충북 16.6%, 강원 16.9%로 대부분이 지금이 낫습니다. 정리하면 이 정책의 유불리는 정책 자체보다 지역에서 갈립니다. 전세금이 크고 월세 수익률이 낮은 수도권일수록 신탁이 매력적이고, 전세금이 작고 월세 수익률이 높은 지방일수록 그렇지 않습니다. 참고로 정부가 발표에서 든 예시는 전세 2억원, 기존 보증금 1,000만원에 월세 74만원인 집입니다. 이 경우 연 월세는 888만원이고, 4.5%를 적용하면 900만원입니다. 정부 예시 자체는 신탁이 조금 유리하게 잡혀 있습니다. 숫자를 볼 때 주의할 점도 적어둡니다. 첫째, 아파트만 계산했습니다. 정책은 주택 유형을 제한하지 않으므로 아파트도 대상입니다. 다만 연립·다세대는 전환율이 아파트보다 높게 나오는 경향이 있어 결과가 다를 수 있습니다. 둘째, 4.5%는 저희가 예시로 잡은 값입니다. 실제 약정수익률은 9월 말에 확정됩니다. 참고로 4.5%는 주택임대차보호법상 전월세 전환 상한(기준금리 2.5% + 2%포인트)과 같은 값입니다. 다만 그 상한은 기존 계약을 월세로 바꿀 때 적용되고 신규 계약을 구속하지는 않습니다. 셋째, 이 비교에 넣지 못한 것들이 있습니다. 월세 임대인은 보증금을 무이자로 굴립니다. 정부는 임대소득세 감면을 추진 중인데 수치는 아직입니다. 반대로 신탁 수익이 금융소득으로 분류되면 종합과세나 건강보험료에 걸릴 수 있는데 이것도 미정입니다. 공실과 연체, 수선비, 중개보수는 신탁 쪽에서 사라집니다. 미정인 항목이 많아 지금 단계에서 유불리를 단정할 수는 없습니다. 넷째, 표본이 400쌍에 못 미치는 제주는 표에서 뺐습니다. 광주·전남은 원본 데이터가 한 지역으로 집계합니다. 우리 단지 전세·월세 실거래는 여기서 볼 수 있습니다. 리치고에서 우리 단지 전월세 보기 2026년 1~6월 신규 계약 · 같은 단지·같은 평형의 신규 전세 중앙값(전세 3건 이상)을 기준으로 월세 계약의 연 월차임이 그 전세금의 몇 %인지 계산 · 전국 75,410쌍 · 시도별 중앙값 · 공공임대 단지 제외 · 아파트 한정 · 표본 400쌍 미만인 제주 제외 · 국토부 전월세 실거래가 2026-08-26 조회