전세 갱신, 5% 상한이 있고 없고 — 서울 5만1,632건의 실제 인상액

앞으로 1년 안에 만기가 돌아오는 서울 아파트 전세 갱신계약을 세어봤습니다. 계약기간 종료월이 2026년 9월부터 2027년 8월 사이인 계약이 51,632건입니다. 이 계약들에는 직전 보증금이 같이 기록돼 있습니다. 그래서 이 사람들이 직전 갱신 때 실제로 얼마를 올렸는지 셀 수 있었습니다. 세 갈래로 갈렸습니다. 5% 이내로 올린 계약이 37,692건, 전체의 73.0%였습니다. 평균 인상액은 2,092만원(+3.82%)입니다. 5%를 넘겨 올린 계약이 11,513건, 22.3%였습니다. 평균 인상액은 1억 117만원(+28.21%)입니다. 보증금을 오히려 내린 계약이 2,427건, 4.7%였습니다. 평균 7,857만원을 돌려줬습니다(-9.35%). 역전세가 있던 시기의 흔적입니다. 같은 서울, 같은 시기에 갱신했는데 인상액이 4.8배 차이납니다. 가른 건 계약갱신청구권입니다. 5% 이내로 올린 쪽은 상한이 걸린 것으로 보이고, 상한 없이 협상한 쪽은 28% 넘게 올렸습니다. 다만 여기서 분명히 해둘 것이 있습니다. 실거래 자료에는 갱신요구권을 실제로 썼는지가 기록되지 않습니다. 저희는 직전 보증금 대비 인상률이 5% 이내인지로 나눴을 뿐입니다. 5% 이내에는 청구권을 쓴 계약뿐 아니라 집주인과 합의해 조금만 올린 계약도 섞여 있습니다. 만기가 언제 오는지도 봤습니다. 2026년 9월 3,208건으로 시작해 2027년 2월이 5,933건으로 가장 많습니다. 뒤로 갈수록 건수가 많은 건 만기가 몰려서가 아니라 2025년에 갱신 계약 자체가 많았기 때문입니다. 여기서 흔히 하는 계산을 하나 짚고 넘어가겠습니다. 지금 잠겨 있는 보증금과 같은 단지·같은 평형의 최근 신규 전세를 비교하면 차이가 중앙값 1억 3,280만원(26.24%)입니다. 비교가 가능한 36,165건 기준입니다. 그런데 이 숫자를 "만기에 이만큼 더 내야 한다"로 읽으면 안 됩니다. 저희가 같은 방법을 작년 상반기 갱신자들(26,269건)에게 적용해봤습니다. 당시에도 시세와 28.89% 벌어져 있었습니다. 그런데 그 사람들이 실제로 올린 건 10.34%, 금액으로 3,843만원이었습니다. 예측의 3분의 1입니다. 시세 격차는 협상 테이블에 올라가는 최대치이지 실제로 오가는 돈이 아닙니다. 만기가 온다고 모두 시세대로 올려주지도, 모두 나가지도 않습니다. 숫자를 볼 때 주의할 점을 더 적어둡니다. 이 통계는 전세만 셌습니다. 월세는 자료가 분리돼 있습니다. 참고로 서울 아파트 임대차에서 월세 비중은 2022년부터 2025년까지 36~39% 사이에 머물다가 2026년 들어 43.5%로 올라왔습니다(2026년은 8월까지 부분 집계). 시세 비교에 쓴 36,165건은 전체 51,632건의 70%입니다. 같은 단지·같은 평형에 최근 신규 계약이 2건 이상 있어야 비교할 수 있는데, 거래가 뜸한 단지와 대형 평형이 빠졌습니다. 자치구별로도 나눠봤지만 게시하지 않기로 했습니다. 일부 자치구 수치가 공공임대 보증금이 섞이면서 크게 흔들렸고, 그 상태의 순위는 지역 특성이 아니라 표본 구성을 보여주는 것에 가까웠습니다. 내 계약이 언제 만기인지, 같은 단지 지금 시세가 얼마인지는 여기서 볼 수 있습니다. 리치고에서 우리 단지 전세 시세 보기 서울 아파트 전세 갱신계약 중 계약기간 종료월이 2026년 9월~2027년 8월이고 직전 보증금이 기록된 51,632건 · 세그먼트는 직전 계약 대비 인상률 기준(갱신요구권 행사 여부는 실거래 자료에 없어 5% 기준으로 추정) · 국토부 전월세 실거래가 2026-08-19 조회 · 월세는 별도 자료라 제외