같은 서울, 다른 시계 — 도봉은 아직 2021년 가격을 못 넘었습니다

7월 서울 아파트 실거래를 전부 다시 계산해봤습니다. 기준은 이렇습니다. 같은 단지, 같은 평형에서 이번 7월 거래가가 그 평형의 종전 최고가를 넘었는지. 넘었으면 신고가입니다. 해제신고된 거래와 분양권은 뺐고, 직거래도 제외했습니다. 직거래는 시세보다 한참 낮게 찍히는 경우가 많아 섞으면 결과가 왜곡됩니다. 서울 전체로는 4,502건 중 30.3%가 신고가였습니다. 그런데 구를 나눠 보면 차이가 큽니다. 영등포 52.8%, 동작 48.5%, 동대문 47.3%인 반면 도봉은 2.9%, 금천 9.8%, 노원 11.6%입니다. 여기까지는 흔한 이야기입니다. 진짜는 그다음입니다. 넘어야 할 그 '종전 최고가'가 언제 세워진 건지를 같이 세어봤습니다. 도봉은 7월 거래의 79.1%가 2021년 이전에 세워진 기록을 기준선으로 갖고 있습니다. 금천 67.0%, 노원 65.0%, 강북 61.1%, 중랑 57.9%도 마찬가지입니다. 이 동네들이 넘어야 하는 건 5년 전 가격입니다. 반대로 성동은 2.3%, 송파 3.4%, 동작 5.9%뿐입니다. 이쪽은 최근에 세운 기록을 다시 넘는 중입니다. 같은 '신고가'라는 말이 두 동네에서 다른 뜻이었던 겁니다. 시험 난이도가 애초에 달랐습니다. 거래량을 보면 더 흥미롭습니다. 작년 7월과 비교하면 금천이 124% 늘었고 노원 103%, 도봉 90.6%, 구로 79.2%가 늘었습니다. 반대로 서초는 63.8% 줄었고 강남 58.7%, 용산 53.6%, 송파 34.7%가 줄었습니다. 거래는 노도강·금관구로 몰리는데, 정작 그 동네들의 신고가 비중은 최하위입니다. 모순처럼 보이지만 아닙니다. 사람이 몰려서 가격이 오르고는 있는데, 2021년에 찍은 꼭대기까지는 아직 못 갔다는 뜻입니다. 도봉 평당가는 1년 새 8.20% 올랐습니다. 오르고 있는 게 맞습니다. 다만 아직 5년 전 기록 아래에 있을 뿐입니다. 오르는 중인 것과 돌아온 것은 다릅니다. 강남은 좀 다르게 읽어야 합니다. 강남도 신고가 비중이 20.5%로 낮은 편입니다. 그런데 이유가 정반대입니다. 강남은 2021년 이전 기록을 기준선으로 가진 거래가 3.1%뿐입니다. 대부분 최근에 세운 고점이고, 지금은 그 바로 밑에서 거래되고 있습니다. 도봉이 5년 전 기록을 못 넘는 것과, 강남이 몇 달 전 기록을 못 넘는 것은 전혀 다른 상태입니다. 한 가지 덧붙이면, 리치고 지역지표 기준으로 강남 평당가는 9,701만원으로 서울에서 가장 비싸지만 1년 상승률은 4.95%로 25개 구 중 가장 낮습니다. 도봉(8.20%)보다도 낮습니다. 가장 비싼 곳이 가장 덜 올랐습니다. 숫자를 볼 때 주의할 점도 적어둡니다. 7월 실거래는 아직 신고기한이 남아 있어 확정 수치가 아닙니다. 8월 말까지 거래가 더 들어오면 숫자는 움직입니다. 특히 도봉처럼 신고가 건수 자체가 적은 곳(244건 중 7건)은 몇 건만 들어와도 비중이 흔들립니다. 거래 40건이 안 되는 종로구(27건)는 표에서 뺐습니다. 표본이 작으면 비중이 튀기 때문입니다. 그리고 이 지표는 지금 가격이 과거 최고가를 넘었는지만 봅니다. 앞으로 어떻게 될지에 대해서는 아무것도 말하지 않습니다. 우리 동네 실거래는 여기서 볼 수 있습니다. 리치고에서 우리 동네 실거래 보기 2026년 7월 서울 아파트 중개거래 4,502건 · 같은 단지·같은 평형의 2026년 6월 이전 전체 실거래 최고가와 비교 · 해제신고·분양권 제외 · 국토부 실거래가(2026-08-15 수집분, 7월분은 신고기한이 남아 확정 전) · 평당가·상승률은 리치고 지역지표 2026-08-14 갱신분