킨텍스 12억 시대인데 비역세권 재건축은 분담금 리스크 큼

솔직히 말씀드릴게요. 일산 재건축, 이제는 되는 곳만 되는 시장입니다. 서울 상급지는 불장이라는데 일산은 아직 전반적으로 조용하죠. 근데 킨텍스 쪽 가보면 분위기가 아예 딴판이더라고요. 한화포레나킨텍스 84타입이 지난달에 11억 7천 찍었습니다. 이게 시사하는 바가 큽니다. 2027년 GTX-A 강남 직결이 가시화되니까 대장주들이 12~13억대 가이드라인을 딱 잡아주고 있거든요. 이 가격표를 보니까 주변 구축들도 들썩입니다. 주엽동 문촌3단지 우성 163㎡가 8.6억에 거래됐는데 대형 평수치고는 재건축 기대감이 어느 정도 반영된 수치로 보여요. 근데 여기서 냉정해져야 합니다. GTX 역세권을 벗어난 단지들은 선도지구 지정이 돼도 사업성이 나올까요? 지금 공사비 평당 1,000만 원 시대입니다. 분담금 3~4억씩 냈을 때 완공 후 시세가 킨텍스 대장주만큼 올라줘야 수지가 맞는데 비역세권 구축이 그 허들을 넘기는 현실적으로 쉽지 않아 보여요. 결국 일산 안에서도 양극화는 더 심해질 겁니다. 단순히 노후도만 볼 게 아니라 분담금을 녹여낼 '입지 파워'가 있느냐가 핵심이죠. 저는 그래서 선도지구 테마에 취하기보다 철저하게 GTX 접근성 위주로만 선별 접근하는 게 맞다고 봅니다. 리스크 관리 안 된 재건축은 자산 증식이 아니라 고생길이 될 수도 있으니까요.