일산 용적률 350% 상향, 결국 누가 먼저 삽 뜨느냐가 수익률 결정

일산 재건축, 용적률 350%니 뭐니 떠들어도 결국 돈 앞에선 장사 없습니다. 제가 90년대 초반 일산 분양받아 들어올 때만 해도 분당이랑 집값 차이가 10%도 안 났거든요. 지금은 비교하기 민망할 정도로 벌어졌는데, 이번에 고양시가 기준용적률을 350%까지 올린다고 하니 다들 기대가 크신 모양입니다. 근데 노련한 투자자라면 숫자 뒤에 숨은 분담금 리스크를 먼저 읽어야 해요. 지금 일산 일반분양가를 평당 3,500 정도로 잡으면, 분당이 평당 7,500 찍는 상황이랑 사업성 자체가 다릅니다. 용적률을 아무리 높여줘도 공사비가 해마다 치솟는데, 분담금이 1.5억에서 2억 수준으로 묶이려면 결국 시간과의 싸움이에요. 과거에 사업 지연되다가 분담금 폭탄 맞고 비대위 생겨서 엎어지는 단지들 내가 한두 번 본 게 아니거든요. 결국 재건축은 대지지분이나 용적률 논쟁보다 '누가 먼저 첫 삽을 뜨느냐'가 수익률을 결정짓는 핵심입니다. 분담금 낼 여력 있는 단지들이 신탁을 해서라도 속도를 내는 이유가 다 있는 법이죠. 옆 단지랑 용적률 10% 더 받겠다고 싸울 시간에, 하루라도 빨리 관리처분 인가받고 공사비 확정 짓는 곳이 최후의 승자가 될 겁니다. 세월 앞에 장사 없듯이, 재건축도 시간 끌면 남는 거 하나 없어요.