문촌 vs 강선, 전세가율 60% 깨지면 진입각 나올까?

결정을 못 하겠어서 글 남김. 수익률 관점에서 일산 재건축 단지들 전세가율 뜯어보는 중임. 문촌마을 18, 19단지는 킨텍스역 도보 8분 컷이라 입지는 확실함. 근데 최근 강선마을 거래 데이터가 좀 혼란스러움. 강선2단지경남 37평이 6.2억 신고가 찍었는데, 정작 45평은 5.7억 신저가 거래됨. 평당가 괴리가 이 정도로 벌어지면 하방 지지가 되는 건지 의문임. 강선19단지우성 102㎡도 7.3억 찍으면서 가격대 형성은 됐음. 하지만 고양시에서 용적률 350% 호재 태워도 공사비랑 기회비용 생각하면 숫자가 예쁘게 안 나옴. 지금 전세가율 60% 밑으로 밀리는 추세라 안전마진 확보가 최우선임. 숫자상으로는 지금 진입하기엔 리스크가 커 보임. 어차피 재건축은 속도전인데 분담금 리스크 감당하면서 몸테크 할 가치 있나 싶음. 확실히 전세가율이 더 받쳐줘야 마음 편할 듯함.