대화마을 3억대 갭투자는 전세가율 70%가 생명줄임

제가 예전에 상투 잡고 한 5년 고생해 보니까 알겠더라고요. 남들 다 좋다고 떠들 때 들어가는 게 아니라, 뭔가 비정상적으로 쌀 때 들어가야 뒤탈이 없다는 걸요. 지금 대화마을 매매가가 3억에서 5억 사이인데, 솔직히 서울 전셋값도 안 되는 돈이라 이게 맞나 싶을 때가 많음. 킨텍스역에서 삼성역까지 GTX 타면 20분이면 간다는데, 이 정도 접근성에 이 가격이 정상이냐는 거죠. 물론 역까지 바로 앞은 아니지만, 버스 한 번 타는 수고로 강남 20분 생활권이면 가성비는 이미 선 넘었다고 봅니다. 근데 여기서 중요한 건, 고양시에 앞으로 예정된 4.7만 호 공급 물량이 장난이 아니라는 거예요. 물량 쏟아지면 전세가부터 흔들릴 텐데, 이때 갭투자 잘못 들어갔다간 예전의 저처럼 역전세 맞고 피똥 쌉니다. 그래서 저는 전세가율 70%라는 명확한 가이드라인이 있어야 한다고 생각해요. 전세가가 매매가의 70% 이상 탄탄하게 받쳐줘야 공급 폭탄이 와도 하방 경직성이 생기거든요. 이 지지선이 없으면 아무리 GTX 호재가 좋아도 버티기가 쉽지 않을 겁니다. 결국 3~5억대라는 저평가 구간에서 전세가율 높은 놈 골라 잡는 게 지금 일산에서 할 수 있는 가장 영리한 선택 아닐까요? 무지성으로 호재만 쫓다가 전세가 빠지면 답도 없습니다. 과거의 저처럼 숫자 안 보고 감으로 투자했다가 잠 못 자지 마시고, 전세가율부터 깐깐하게 따져보시길. 안전마진 확보한 사람만이 나중에 웃는 법이니까요.