대곡 임대 2.7만 호 설에 제니스 6억 대... 일산 재건축 사업성 따져보니

광명 재건축 단지들이 공공임대 비중 때문에 시끄러운 걸 보니 남 일이 아니라는 생각이 듭니다. 최근 일산두산위브더제니스 전용 121㎡가 6억 8,500만 원에 거래된 데이터를 봤는데, 대형 평수임에도 시세가 수년째 박스권에 갇혀 있는 모습이 현재 일산의 심리를 대변하는 것 같습니다. 가장 큰 하방 압력은 대곡역세권에 2만 7천 세대 규모의 임대 주택이 들어온다는 소문이 아닐까 싶어요. 이 정도 물량이 쏟아지면 후곡마을 같은 재건축 추진 단지들은 일반분양가 책정에서 경쟁력을 잃게 됩니다. 기부채납 비중까지 높아지면 조합원 분담금은 광명 이상의 타격을 입을 가능성이 큽니다. 이런 불확실성 때문에 한국부동산원 통계에서도 일산서구 매매가가 0.02% 하락하며 약세를 면치 못하고 있네요. 서울이 반등할 때도 일산은 오히려 뒤처지는 이유가 결국 이런 공급 리스크와 자족 기능 부족에 기인합니다. 제니스 같은 랜드마크 단지의 상방이 막혀버리면 주변 재건축 예정지들의 기대 수익률은 더 낮아질 수밖에 없습니다. 사업성이 나오지 않는 재건축은 결국 자산 가치의 하향 평준화로 이어질 텐데, 지자체에서 베드타운화를 막을 자족 용지 확보에 얼마나 의지가 있는지가 관건인 듯합니다. 대곡의 임대 비중이 원안대로 확정된다면 일산의 재건축 시계는 더 느려질 수밖에 없을 것 같습니다. 분양 수익을 기대하는 투자자냐, 정주 여건 개선을 기다리는 실거주자냐에 따라 대곡 공급을 보는 시각은 극명히 갈리겠네요.