송도더샵퍼스트파크 11억 실거래로 본 시세 판단 고민입니다

송도더샵퍼스트파크(F13-1BL) 35평 실거래가 새로 떴네요. 9월 5일에 17층이 11억원에 찍혔습니다. 7월에 11.4억 신고가 찍고 나서 조금 주춤하나 싶었는데 11억 선은 확실하게 지지하는 모양새입니다. 지금 1년 최고가 대비 4% 정도 낮은 수준인데, 이걸 조정으로 볼지 아니면 바닥 다지기로 볼지가 관건이겠네요. 현재 매물 호가는 11.8억까지 나와 있습니다. 실거래가랑 8,000만원 정도 갭이 있는데 매수세가 붙을지 의문이긴 합니다. 수익률 관점에서 보면 지금 진입은 좀 애매합니다. 전고점 돌파 동력이 부족해 보여서 11억 밑으로 붙는 급매를 기다리는 게 나아 보여요. 8년 10개월 된 준신축이라 실거주 수요는 탄탄할 텐데, 투자자로서는 하방 지지선 확인한 걸로 만족하고 관망해야 할 타이밍 같습니다. 혹시 단지 내 커뮤니티나 분위기 잘 아시는 분 계신가요? 현장 매물들 네고가 어느 정도 선까지 돼는지 궁금하네요.