더샵송도마리나베이 7.5억, 미분양 속 보석인 이유

어제 송도 랜드마크시티 쪽 한 바퀴 돌고 왔는데 분위기가 묘함. 지방은 미분양 터진다고 난리인데 여긴 급매 다 빠지고 호가 방어선 구축된 느낌임. 더샵송도마리나베이 33평형 호가가 7.57억까지 올라와 있길래 실거래 데이터랑 대조해봄. 3,100세대 대단지라 그런지 거래 회전율 자체가 확실히 받쳐주는 게 수치로 찍힘. 단순히 싸다고 줍는 시기는 지났다고 봄. 수익률 뽑으려면 결국 하방 경직성 확보된 대단지로 붙어야 함. e편한세상송도 34평형이 7.09억 수준인데 마리나베이랑 5천 차이임. 면적 구성비나 주차 대수(1.34대 대 1.31대) 따져보면 마리나베이 프리미엄이 합리적인 구간임. 만약 여기서 전세가율이 50% 밑으로 꺾이면 리스크 관리 들어가야 함. 지금 마리나베이 전세가 4.3억 선이라 매매가 대비 버텨주는 힘은 아직 충분함. 데이터상으로 송도 내 수요 우수 단지들은 하락장에서도 회복 탄력성이 압도적이었음. 수익률형 투자자라면 지금처럼 숫자가 선명할 때 진입 타이밍 재는 게 맞음. 내 분석이 틀려서 송도 전체 물량 폭탄에 밀린다면? 그땐 전세 주고 2030년 이후까지 엉덩이로 버티는 시나리오로 전환할 계획임. 결국 송도는 프리미엄 대단지 위주로 재편될 수밖에 없는 구조임. 숫자는 거짓말 안 함. 3,000세대 넘는 규모의 경제를 무시하면 안 돼.