현대 메디알레 입주 전 갭투자, 전세가율 50%면 들어갈만 할까요?

직접 발품 팔아보니까 은평구 분위기가 생각보다 더 뜨거워서 깜짝 놀랐어요. 사실 얼마 전까지만 해도 서울 끝자락이라는 편견이 좀 있었거든요. 근데 친한 동기가 이번에 DMC센트럴자이 매수했다는 소식 듣고 자극받아서 주말에 바로 튀어 나갔습니다. 특히 불광역 쪽 현대 메디알레 현장 가보니까 2,451세대 규모가 진짜 압도적이더라고요. 올해 연말 입주라는데 벌써 도색도 다 끝나가고 단지 위용이 장난 아니에요. 중개소 사장님 말씀으로는 여기 24평 매매가가 13억 1,100만 원 정도인데 전세는 6억 4,700만 원 선이라네요. 전세가율이 딱 50% 수준인 건데, 실수요자 입장에서 이 정도면 하방 경직성이 확보된 건지 솔직히 좀 떨려요. 제가 3호선 녹번역에서 종로3가까지 20분대 컷인거 직접 스톱워치로 재봤거든요. 직주근접 하나는 끝내주는데 전세가율이 50%대면 갭투자하기에 안전한 수치일까요? 내 집 마련 설레기도 하지만 제 전 재산이 들어가는 거라 밤에 잠이 잘 안 오네요... 은평구 신축 갭투자 경험 있으신 분들 전세가율 몇 프로 정도 보시고 진입하셨는지 궁금해요. 선배님들 보시기에 지금 이 가격대에 들어가는 게 맞는 방향일까요?