전세가율 70% 육박한 은평뉴타운, 이성적으로 봐도 매수 타이밍일까요?

요즘 은평뉴타운 전세 매물 보러 다니다가 남편이랑 대판 싸울 뻔했어요. 감성적인 남편은 은뉴 특유의 숲세권 분위기에 취해서 당장 계약하자는데, 저는 수치부터 따지는 스타일이라 손품을 좀 팔아봤거든요. 근데 이 동네, 단순한 힐링 주거지가 아니라 데이터가 좀 무섭네요. 1) 전세가율이 벌써 70% 수준까지 올라왔더라고요. 매매 10억에 전세 7억 정도로 형성되어 있는데, 서울 전세가율 65% 넘으면 매매가 상승 확률 100%라는 정설이 딱 떠오르는 수치죠. 2) 은평구가 서울 내 생애 최초 매수 비중 1위라는 점도 큽니다. 주변 지역보다 확실히 매매가가 저렴한 편이라 2030 실수요가 탄탄하게 받쳐주고 있어요. 사실 저도 서울 끝자락이라 고민이 많았는데, 이 정도 전세가율이면 하방 경직성은 확실히 확보된 느낌이에요. 오히려 지금 전세 구하려다 포기하고 매매로 돌아서는 분들이 더 많아질 것 같은데, 이러다 가을 이사철 지나면 9억대 매물도 다 잠길까 봐 겁나네요. 실거주 만족도랑 투자 가치 사이에서 줄타기 중인데... 이게 맞는 방향인지 확신을 좀 얻고 싶어요. 은뉴 최근에 매수하신 분들, 이 전세가율이면 승부 걸어볼 만하겠죠?