성복역 롯데 18억인데 기흥역 힐스 조망권 가치 이대로 괜찮을까요?

최근 용인 지역 대장주들 시세를 트래킹하다가 조망권 프리미엄에 대해 고민이 깊어지네요. 수지구 대장인 성복역롯데캐슬골드타운이 18억 원을 찍으며 시세를 리딩하고 있는데, 기흥역 힐스테이트 같은 경우 14억 원 선에 거래되면서 조망권 유무에 따른 가격 차이가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 단순히 입지 차이라고 하기엔 단지 내에서도 조망이 트인 세대와 막힌 세대의 호가 격차가 10% 이상 벌어지고 있거든요. 수치적으로 접근해보면 14억 매수 시 DSR 40% 적용하면 연봉 1.2억 직장인 기준으로도 대출 한도가 빠듯한 게 현실입니다. 하지만 하락장에서의 방어력을 따져보면 조망권이라는 희소성이 결국 하방 경직성을 만들어준다는 걸 무시할 수 없겠네요. 사실 신도시에서 호수나 공원 조망은 대체 불가능한 자산이라, · 초기 매입가는 비싸도 환금성 면에서 압도적 우위 · 실거주 만족도를 비용으로 환산했을 때의 기회비용 · 대장 단지 내 로열층이라는 상징적 가치 이런 부분들을 고려하면 지금의 프리미엄이 결코 거품은 아니라고 판단됩니다. 민속마을쌍용 59평형이 지난달 5.8억에 신고가를 경신하며 대형 평수 조망 수요를 증명한 것만 봐도 알 수 있죠. 결국 어중간한 입지의 신축보다는 확실한 뷰를 가진 대장주 로열동을 잡는 게 장기적으로는 리스크가 적어 보입니다. 저도 이번에 계산기 두드려보면서 무리해서라도 조망권을 챙겨야겠다는 생각이 들었습니다. 비싸서 망설여지긴 하지만, 나중에 '그때 잡을걸' 하고 후회하는 비용보다는 지금 이자를 더 내는 게 낫다는 결론이네요.