한남4구역 55억 거래가 제게는 합리적으로 보이는 이유
최근 용산 쪽 소장님과 차 한잔하며 대화하다가 등줄기가 서늘해지는 소식을 들었습니다. 한남4구역 34평형 배정 매물이 55억 원에 주인을 찾아갔다는 이야기였죠. 단순히 숫자만 보면 다들 미쳤다고 손가락질할 수도 있습니다. 하지만 리스크 관리 관점에서 시뮬레이션을 돌려보니 계산이 다르게 나오더군요. 프리미엄만 33.5억 원에 달하지만, 이 결정 뒤에는 치밀한 자금 설계가 숨어 있었습니다. 취득세 1.8억 원을 포함해 총 투자금은 약 61.4억 원 수준입니다. 놀라운 건 매수자가 주인전세 12억과 근저당 8억을 안고 들어갔다는 사실이죠. 초기 현금 부담을 20억 원이나 줄이며 레버리지를 극대화한 셈입니다. 리스크를 감당 가능한 범위로 묶어두면서 하이엔드 입지를 선점한 영리한 한 수였죠. 게다가 토허제 규제를 받지 않는다는 건 강남권 아파트가 갖지 못한 강력한 무기입니다. 대한민국 0.1%가 탐낼 슈퍼펜트하우스급 가치를 고려하면 오히려 상단이 열려 있다고 봅니다. 결국 핵심지의 희소성은 시장의 일시적인 출렁임보다 훨씬 힘이 셉니다. 리스크를 따지는 제 눈에도 이번 거래는 '오늘이 가장 싸다'는 원칙의 증명으로 읽힙니다.
댓글6개
- 따뜻한여우3개월 전
초기 투자금 20억 줄인 설계가 진짜 신의 한 수네요. 역시 자산가들은 세팅부터 다름.
- 괜찮은사자3개월 전
55억이라는 숫자에 매몰되면 본질을 놓치기 쉽죠. 입지가 깡패라는 말은 이럴 때 쓰는 것 같습니다.
- 새로운고양이3개월 전
리스크 관리형 투자자답게 수치로 딱딱 짚어주시니 이해가 빠릅니다. 저도 자금 여력만 되면 저런 승부수 던져보고 싶음.
- 뜨거운바다거북3개월 전
한남4구역은 한강 조망권이나 평지 지분 생각하면 미래 가치가 압도적이긴 합니다. 다만 지금 진입하기엔 대출 금리 부담이 만만치 않을 텐데, 저 정도 현금 동원력이면 이미 일반적인 투자자의 영역을 넘어선 분이겠죠. 부러우면서도 참 배울 점이 많은 사례라고 생각합니다.
- 신재지3개월 전
토허제 없는 게 진짜 큽니다. 강남이랑 비교하면 용산이 가진 최고의 메리트죠.
- 박정형3개월 전
결국 우상향할 곳은 정해져 있다는 확신이 듭니다.
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