이촌 르엘 vs 이촌 반도, 용산 사업성 우위는 재건축임

용산공원 부지에 몇 만 가구가 들어온다는 장밋빛 전망, 신중하게 보실 필요가 있습니다. 현장에서 보면 공원 부지의 70%가 여전히 미반환 상태라 토지 정화 기간까지 고려하면 착공 시점조차 가늠하기 어렵거든요. 인근 정비사업 입장에서 이런 불확실성은 리스크로 작용할 수도 있습니다. 하지만 이런 상황 속에서도 기회는 분명히 존재하죠. 서울시가 용산 지구단위계획을 재편하면서 한강대로 높이 제한을 120m까지 올렸거든요. 규제 완화의 방향성이 명확해지다 보니 기존의 리모델링 위주 전략보다 재건축의 사업성이 급격히 부각되는 모양새입니다. 실제로 서부이촌동의 이촌 반도가 58층 재건축을 추진하는 걸 보면 알 수 있습니다. 기존의 낡은 틀을 깨고 초고층 랜드마크로 가겠다는 전략인데 높이 제한 상향이라는 실익을 아주 영리하게 파고든 셈이죠. 이런 흐름은 용산 전체의 사업성 판도를 바꾸는 동력이 될 가능성이 큽니다. 반면 이미 공사가 진행 중인 이촌 르엘 같은 리모델링 단지들은 셈법이 좀 복잡해집니다. 2027년 준공 예정이라 속도면에서는 앞서가고 있지만 옆 단지들이 50층 넘는 고층 재건축으로 선회하면 상대적인 가치 비교에서 밀릴 우려가 있거든요. 층수 인센티브를 못 받는 단지들은 커뮤니티나 평면으로 승부를 봐야 할 텐데 그게 쉽지만은 않을 겁니다. 결국 용산 투자의 핵심은 단순한 속도가 아니라 변화된 가이드라인에 맞춰 재건축으로 일반분양 수익성을 뽑아낼 수 있느냐에 달렸습니다. 공원 공급만 목 빠지게 기다리기보다 규제 완화 수혜를 직접 입는 재건축 전환 단지들을 선점하는 게 리스크 관리와 수익성 측면에서 훨씬 합리적인 선택이 될 것으로 보임니다.