용산국제업무지구 착공과 높이 완화, 하이엔드 주복의 승자는?

용산국제업무지구 기공식 소식 들으셨겠지만, 51조 원이라는 사업비 규모를 보면 이제 용산의 하이엔드 단지들은 단순한 주거지가 아니라는 생각이 듭니다. 최근 용산CJ나인파크 37평형이 18.7억에 신고가를 찍으며 흐름을 타는 것도 결국 이 거대 개발의 배후 수요를 선점하려는 움직임으로 보이거든요. 특히 한강대로 일대 높이 제한이 120m로 상향된 점이 주상복합인 용산센트럴파크와 아파트인 래미안첼리투스의 가치 산정에 어떤 변수가 될지 분석해보고 있습니다. 높이 규제가 풀리면 향후 들어설 경쟁 단지들이 조망권을 더 확보하겠지만, 오히려 기존 대장급 단지들의 희소성이 부각될지 아니면 신축 고층들에 밀릴지가 관건입니다. 정부와 서울시가 국제업무지구 내 주택 공급 규모를 두고 1만 가구냐 8천 가구냐 이견을 보이는데, 이런 공급 불확실성은 결국 입지가 검증된 기존 하이엔드 단지들의 몸값을 더 높이는 트리거가 될 가능성이 큽니다. 원효로1가에 40층 규모의 정비사업까지 가시화되는 상황에서, 단순히 단지 내 커뮤니티가 얼마나 화려한가를 따지는 단계는 이미 지난 것 같네요. 결국 국제업무지구라는 핵심 엔진과의 직주근접성이 최종적인 자산 가치를 결정지을 것으로 보입니다. 다만 공사비 급등 변수가 이 대규모 계획들의 속도를 늦출 리스크는 여전한데, 분석가 입장에서 보실 때 이 개발 속도가 하이엔드 갈아타기 타이밍에 가장 큰 변수가 될까요? 혹시 제가 놓치고 있는 거시적 변수가 있다면 의견 부탁드립니다.