서계·원효로 40층 시대, 용산 정비사업 투자 타이밍 분석

용산 서측 정비사업 속도가 생각보다 빨라서 손품 좀 팔아봤습니다. 서울시가 용산 지구단위계획을 68개 특별계획구역으로 재편 고시하면서 판이 완전히 새로 깔렸죠. 한강대로 일대 높이 제한이 120m까지 풀린 게 가장 큽니다. 건물이 높게 올라간다는 건 결국 사업성이랑 직결되는 문제라 실거주 겸 갈아타기 보시는 분들한테는 핵심 지표거든요. 최근 가시화된 구역들 진행 상황을 보면 이렇습니다. 서계통합구역: 26년 7월 조합설립인가 고시 완료, 2,900세대급 대단지 확정 원효로1가: 역세권 정비로 40층, 2,743세대 건립 예정 이촌1구역: 49층, 806세대 규모로 정비구역 지정 완료 사업시행인가 전후인 구역들이라 리스크는 있지만, 층수 규제 완화로 일반분양 물량이 늘어나면 조합원 권리가액 산정에서 유리해집니다. 사업비가 올라가더라도 세대수가 뒷받침되니까 분담금 압박을 상쇄할 구조가 나오더군요. 물론 공사비 갈등이나 이주비 금융 비용 생각하면 마냥 장밋빛은 아닙니다. 하지만 용산국제업무지구 배후지라는 희소성을 따져보면, 인허가 단계가 하나씩 넘어갈 때마다 진입 문턱은 기하급수적으로 높아질 것임. 5년 뒤를 본다면 지금처럼 구역 정리 확실히 된 시점이 나쁘지 않아 보여요. 자금 계획만 타이트하게 세운다면 사업시행인가 단계의 매물이 수익률 면에선 가장 매력적인 타이밍 아닐까 합니다.