산호 관처와 서계 인가로 본 용산 비과세 갈아타기 전략

이번 세제 개편안, 용산 들고 계신 분들에게는 보통 일이 아닙니다. 정부의 8.13 대책과 2026 세제 개편안을 뜯어보면 시장의 게임 법칙이 완전히 바뀌었음을 알 수 있습니다. 특히 용산공원 부지의 주택 공급 제외 발표가 핵심입니다. 이 결정은 역설적으로 용산 내에서 확실하게 진행되는 정비사업지의 희소성을 극단적으로 높여버렸습니다. 대표적으로 최근 관리처분인가를 득한 산호아파트(용산 르엘)가 그 수혜의 중심에 있습니다. 산호는 이제 한강변 신축이라는 확정된 미래를 가졌지만, 비거주 1주택자에 대한 규제가 변수입니다. 그래서 우리는 일시적 2주택 비과세라는 정교한 탈출구를 설계해야 합니다. 산호의 관처 이후 시점과 맞물려 주목해야 할 곳이 바로 서계통합구역입니다. 서계통합구역은 지난달 초 조합설립인가를 받으며 서울역 인근 메가타운의 시동을 걸었죠. 산호를 보유하며 비과세 기간을 확보하는 동시에, 속도를 내기 시작한 서계의 입주권을 선점하는 전략이 유효해 보입니다. 두 단지는 입지 성격은 다르지만 용산이라는 거대한 우산 아래서 서로의 리스크를 상쇄하는 구조입니다. 여기에 2028년부터 적용될 종부세 개편안까지 계산기에 넣어야 합니다. 부부 공동명의 시 공정시장가액비율 80%가 적용되면 보유세 부담이 만만치 않을 겁니다. 결국 무차별적인 다주택 전략보다는 비과세를 활용해 덩치를 키우는 갈아타기가 자산 방어의 핵심이 될 수밖에 없습니다. 과거처럼 사두면 알아서 오르는 투기 시대는 끝났다고 봅니다. 이제는 세법의 빈틈을 찾기보다 정부가 열어준 '실거주 및 갈아타기 비과세'라는 공식에 몸을 실어야 합니다. 공급 부족과 세제 강화가 동시에 진행되는 시기라 정교한 설계 없이는 수익을 내기 어렵거든요. 결국 용산 안에서도 옥석 가리기는 끝났다고 생각합니다. 관처 단지인 산호와 신규 정비사업지인 서계를 엮는 비과세 포트폴리오는 가장 현실적인 생존 전략이 될 겁니다. 데이터상 제가 놓친 변수가 있거나 다른 시각이 있으시면 같이 토론해보고 싶네요.