고덕 18억 영끌할 바엔 서계·청파 재개발 선점이 수익률 압승임

기준금리 3%대 찍고 가계부채 2,000조 돌파한 마당에 고덕 18억 영끌은 계산기 두드려볼 것도 없음. 월 이자만 600 넘게 태우면서 성과급 기대하는 건 투자가 아니라 기도 매매임. 차라리 그 돈이면 불확실성 걷어내고 속도 붙은 용산 재개발 쪽으로 방향 트는 게 수익률 면에서 압승임. 지금 서계통합구역 돌아가는 꼴을 보면 답이 나옴. 지난 7월에 조합설립인가 깔끔하게 완료하면서 재개발 특유의 지지부진한 리스크를 사실상 털어냈음. 1조 원 규모 매머드급 사업지가 인가 단계 밟기 시작하면 하방 경직성부터가 고덕이랑은 체급이 다름. 여기에 청파1구역도 대우건설이랑 3,556억 규모 시공 본계약 찍으면서 쐐기를 박았음. 시공사 선정 단계까지 왔다는 건 이미 사업 실체가 눈앞에 와 있다는 소리임. 서울역 서측 뉴타운 벨트가 이렇게 구체화되는데 굳이 외곽 신축에 목맬 이유가 전혀 없음. 일각에서 용산공원 주택 공급 어쩌고 하면서 리스크 들먹이는데 그건 현실적으로 불가능에 가까움. 부지 오염 문제나 공원 보전 가치 생각하면 전시행정용 멘트일 뿐 실현 가능성은 제로라고 봄. 공급 폭탄 걱정할 시간에 인가 단계 확실한 매물 선점하는 게 훨씬 남는 장사임. 결국 금리 상방 압력 견디려면 어설픈 실거주 만족보다 확실한 상급지 가치 상승에 배팅해야 함. 성과급 들어오면 대출 갚는다는 식의 희망 회로 돌리다가는 하락장 한 번에 자산 다 녹음. 이자 부담 감당할 체력으로 용산 핵심지 사업시행 전후 구역 잡는 게 하락기 방어의 핵심임. 진짜 돈 벌고 싶으면 숫자로 증명된 곳에 던져야 함. 고덕이 나쁘다는 게 아니라 지금 시점의 가성비와 상방 여력은 용산 재개발이 압도적임. 감정 섞지 말고 철저하게 수익률 위주로 포트폴리오 다시 짜길 권함. 나는 이미 서계랑 청파 쪽 데이터 보고 방향 정했음.