서울 30억 완판인데 영종 오션하임 60%대 갭투자 괜찮을까요?

서울 비강남 국평 30억 시대라는데, 옆동네 영종은 6억에도 미분양이라는 게 참 묘하더라고요. 뉴스를 보는데 심장이 덜컥했어요. 예전엔 노량진 하면 재수학원만 떠올랐는데, 이제는 넘볼 수 없는 곳이 된 기분이라 서글프기도 하고요. 그런데 영종은 디에트르 4차 같은 신축 분양가가 6억대인데도 시장 반응이 차가워서 마음이 복잡합니다. 이전에 여기서 영종도 실거주 겸 투자 조언 듣고 꾸준히 손품을 팔아봤거든요. 지금 e편한세상영종국제도시오션하임 33평이 매매 4.79억에 전세가 3억 정도라 가율이 62.6% 나오더라고요. 비교군인 센텀베뉴는 34평 매매 5.34억에 전세 3.8억이라 가율이 무려 71.2%나 됩니다. 투자금만 생각하면 전세가 잘 받쳐주는 센텀베뉴가 훨씬 유리해 보여서 자꾸 눈길이 가요. 하지만 요즘 같은 분위기에서 70% 넘는 가율이 오히려 독이 될까 봐 무섭기도 해요. 매매가가 주춤할 때 전세금이 안 빠지면 진짜 골치 아프잖아요. 그래서 60% 초반대인 오션하임이 숫자로만 보면 더 단단하게 버텨줄 것 같다는 느낌이 듭니다. 아마 제 기억이 맞다면 예전 상승기 때도 가율 너무 높은 건 나중에 고생했던 것 같아서요. 결국 제 결론은 투자금 조금 더 들더라도 오션하임의 62% 가율이 지금은 더 안전한 선택지라는 쪽입니다. 신축 프리미엄도 좋지만 하락장에서의 방어력을 생각하면 이게 맞는 방향이겠죠? 경험 많으신 선배님들이 보시기엔 제 판단이 너무 겁쟁이 같은지 궁금합니다. 장문으로 쓰다 보니 두서없어졌는데 읽어주셔서 감사해요.