비강남 30억 완판인데 영종 디에트르 6억대 미분양인 이유

오늘 비강남권 국평 30억 완판 소식 접하고 참 묘한 기분이 들었습니다. 불과 얼마 전까지만 해도 상상하기 힘든 수치였는데, 이제는 핵심지 신축이라면 가격 저항선이 아예 무너진 느낌이랄까요. 리스크를 관리해야 하는 투자자 입장에서는 이런 쏠림이 과연 건강한지 의문이 들 수밖에 없습니다. 반면 영종국제도시 상황을 보면 온도차가 너무나도 극명해서 당혹스러울 정도네요. 영종 디에트르 4차 같은 곳은 34평형 분양가가 6억대임에도, 미분양 리스크를 심각하게 걱정해야 하는 처지니까요. 30억과 6억, 이 5배의 격차가 단순 입지 차이로만 설명될 수준인지 냉정하게 따져보게 됩니다. 과거 영종은 서울역센트럴자이 같은 상급지 시세가 움직이면 시차를 두고 따라가는 흐름이었죠. 하지만 지금은 금리가 1%p만 흔들려도 외곽지 수요부터 얼어붙는 구조라, 비교 단지 대비 저렴하다는 이유만으로 덥석 물기엔 상환 부담이 만만치 않습니다. 하락폭 시뮬레이션을 돌려봐도 6억대면 바닥권에 가깝지만 유동성이 핵심지로만 쏠리는 게 참 무섭네요. 결국 지금 시장은 자산의 우열이 아니라 '확신'의 가격을 지불하는 구간인 듯합니다. 하방 경직성이 확인된 30억을 선택하느냐, 아니면 리스크를 안고 6억의 가성비를 택하느냐의 문제겠죠. 저는 일단 금리 인하 시나리오별로 영종도의 반등 탄력성을 좀 더 수치화해 볼 생각입니다. 조건이 확실히 맞을 때까지는 조금 더 인내하며 지켜봐야겠습니다.