서남선 호재에도 목동 12·13단지 단독 응찰이 반복되는 이유

최근 목동 6단지 재건축 확정 소식과 함께 서남선(목동선) 예타 통과 공언이 나오면서 지역 전반의 기대감이 상당합니다. 실제로 2029년 예타 통과를 목표로 하는 서남선은 양천구의 고질적인 교통 체증을 해결할 핵심 동력으로 꼽히는데요. 이런 대형 호재가 가시화되면서 단지 내 전월세 매물은 나오는 대로 소진되는 등 실거주 수요가 탄탄하게 받쳐주고 있습니다. 하지만 매수 심리가 살아나는 것과는 별개로, 정작 재건축의 핵심인 시공사 선정 단계에서는 사뭇 다른 기류가 느껴지네요. 가장 눈에 띄는 부분은 뒷단지 대장주 격인 12단지와 13단지에서 나타나는 '경쟁 없는 수주전'입니다. 목동 13단지는 1차 입찰에서 삼성물산이 단독으로 참여하며 유찰되었고, 12단지 역시 GS건설만 현설에 참석해 수의계약 수순을 밟게 됐습니다. 서남선 연장 수혜지라는 확실한 입지 조건에도 불구하고 건설사들이 서로의 영역을 침범하지 않는 모양새인데요. 이는 건설사들이 무리한 경쟁보다는 수익성이 보장된 사업지만 골라 잡는 선별 수주 전략을 고수하고 있다는 방증으로 보입니다. 이런 단독 응찰 기조가 고착화되면 결국 조합원들의 협상력은 약화될 수밖에 없는 구조입니다. 과거처럼 여러 건설사가 출혈 경쟁을 하며 파격적인 조건을 제시하던 시기는 확실히 지난 것 같습니다. 오히려 공사비 급등과 금리 부담으로 인해 시공사가 제시하는 조건을 조합이 수용하느냐 마느냐의 문제가 되었죠. 서남선 개통이라는 장기적 호재가 시세 하방을 지지해주고는 있지만, 사업비 증가로 인한 분담금 리스크는 별개의 영역으로 다뤄야 할 시점입니다. 결국 인프라 확충이라는 외적 요인과 별개로, 내부적인 사업비 조율 능력이 향후 목동 재건축의 성패를 가를 전망입니다. 건설사는 철저히 수익 위주로 움직이고 있고, 조합원들이 체감하는 분담금 문턱은 갈수록 높아지고 있으니까요. 이 간극이 좁혀지지 않는다면 앞으로 남은 단지들도 비슷한 유찰 과정을 겪으며 사업 속도가 더뎌질 가능성이 큽니다. 제 분석이 목동 재건축의 흐름을 이해하시는 데 조금이나마 참고가 되었으면 하는 바램입니다.