배곧SK뷰 vs 호반센트럴, 갭투자 전세가율 70%면 진입각?

배곧 한울공원 산책하다가 SK뷰 쪽 전세 매물 빠지는 속도 보고 깜짝 놀람. 지금 시흥 분위기 심상치 않음. 직접 겪어보니 확실히 신안산선 서울역 연장 철회 소식에 흔들리는 매물들이 좀 보임. 근데 이거 포스코이앤씨가 내년에 재추진한다고 이미 선언한 거라 사실상 시간 문제일 뿐임. 이 숫자를 놓고 보면 시흥배곧SK뷰 25평 전세가율이 70.6%까지 올라왔음. 매매 4.96억에 전세 3.5억인데, 1.4억 정도면 배곧 대장을 갭으로 잡을 수 있다는 계산이 나옴. 문제는 시흥배곧신도시호반베르디움센트럴파크 26평인데 여기는 전세가율이 72.1%로 더 높음. 전세 3.6억에 매매 4.99억이라 갭은 더 작지만, 대단지 프리미엄 생각하면 SK뷰가 낫지 않나 싶음. 자세히 보면 서울역이 11개 노선 정차하는 깡패급 입지라 결국 신안산선은 연결될 수밖에 없는 구조임. 연결 확정 기사 뜨는 순간 지금 이 전세가율은 다시 보기 힘든 숫자가 될 가능성이 큼. 결국 전세가율 70% 선이 무너지지 않고 버티는 지금이 수익률 극대화할 수 있는 타이밍임. 금리 인하 시그널까지 겹치면 전세 수요는 더 몰리고 매매가는 밀어 올리는 그림이 그려짐. 실제로 가보면 배곧신도시 인프라 완성도는 이미 시흥 안에서 대체 불가능한 수준임. 리스크 생각해서 갭 1.5억 내외로 맞출 수 있는 배곧SK뷰 25평을 선취매하는 게 가장 공격적이고 영리한 선택이라 봄.