지방 미분양 속 산성역 헤리스톤 18억, 수진1구역 안전마진 계산기 돌려봤음

수정구 모 부동산에서 소장님이랑 수진1구역 매물 보면서 모니터 띄워놓고 고민하던 때가 생각납니다. 옆 모니터에 산성역 헤리스톤 84타입 입주권 18억 찍힌 거 보고 손이 다 떨리더라고요. 지방은 미분양 난리라는데 여기는 딴 세상 같아서 매수전후로 데이터만 계속 팠습니다. 국토부 실거래 직접 찾아보니까 숫자가 더 확실해지더군요. 가천대역두산위브 24평이 2026년 7월 26일에 8.5억 신고가를 찍었습니다. 직전 기록이 8.0억이었는데 한 달도 안 돼서 5천만 원이 점프한 셈이죠. 반면 희망 25평 같은 곳은 4.5억으로 직전가 그대로 유지하며 하방을 지지하는 모습입니다. 수진1구역 데이터 정리해보면 사업성은 이미 궤도에 올랐다고 봅니다. 1) LH 공공재개발로 비례율 100.64% 확정 (설계 변경 시 상향 가능성 농후) 2) 2032년 입주 시점 8호선·수인분당선에 수서광주선 모란역 정차 호재 중첩 3) 산성역 포레스티아 29평형 16억 실거래가 수진1의 심리적 마지노선을 형성함 4) 최근 대출 규제 때문에 강남에선 '셀러 파이낸싱'까지 나온다는데 여긴 현금 수요가 아직 탄탄함 구성남 20억 시대가 온다는 말이 단순한 희망 회로가 아니라는 게 숫자로 증명돼네요. 산성역 헤리스톤 84타입 입주권이 18억에 올라온 건 주변 신축 대단지인 포레스티아의 시세를 밀어 올리는 동력이 됩니다. 조합원 분양가가 9억 중반대인 걸 감안하면 지금 진입해도 안전마진 5~6억은 충분히 확보된다는 계산이 나오거든요. 솔직히 처음 분석 시작할 때는 제가 너무 낙관적인 게 아닌가 싶어서 잠도 안 왔습니다. 근데 실거래 찍히는 속도랑 인근 단지 신고가 갱신되는 거 보니까 제가 오히려 너무 보수적이었던 거 같네요. 수진1구역 입주 때쯤이면 지금 이 가격이 얼마나 우스워 보일지 벌써부터 기대가 됩니다.