산성역 헤리스톤 18억, 셀러 파이낸싱이 상급지 진입의 열쇠일까?

요즘 분당 시범단지에서 유행한다는 '집주인 대출' 거래 방식, 산성역 헤리스톤 18억 입주권에도 적용 가능할까요? 갈아타기 타이밍 재는 입장에서 스스로 질문해보고 시뮬레이션 돌려봤습니다. 첫째, 자금 조달이 현실적으로 가능한가? 산성역 헤리스톤 84타입 18억이면 취득세랑 중개수수료만 해도 억 소리 납니다. 대출 규제로 막힌 상황에서 매도인이 5~6억만 근저당으로 깔아줘도 실투자금 부담이 확 줄어들죠. 둘째, 국세청 조사 리스크는 어떻게 관리하나? 차용증 확실히 쓰고 적정 이자 지급하는 '정공법' 계약서라면 충분히 승산 있다고 봅니다. 분당 샛별마을이나 시범단지 거래 절반이 근저당 방식이라는데, 조사 무서워서 상급지 진입 기회를 날리는 게 더 손해 아님? 셋째, 구성남 20억 시대라는 프레임이 보수적 관점에서 타당한가? 3,487세대 대단지 신축 프리미엄 생각하면 18억이 가벼운 숫자는 아닙니다. 하지만 인근 산성역 포레스티아 시세와 연동되는 흐름을 보면 이게 단순 거품은 아니라고 느껴져요. 며칠째 엑셀 두드리다 보니 결국 기승전 '돈'이네요. 자금 계획은 완벽하게 세웠는데, 제 통장 잔고가 시장 속도만큼 공격적이지 못한 게 유일한 리스크인 듯합니다.