구운 삼환 재건축 속도만 보고 진입하기엔 분담금이 걸림돌인 이유

수원 서부권에서 6억대 20평형대 매물 찾는 분들 사이에서 요즘 구운 삼환이 자주 오르내리길래 사업성 좀 뜯어봤어. 여기 옛날부터 신분당선 들어온다 만다 말 참 많았는데, 지금 사업시행인가 코앞까지 온 거 보면 확실히 속도는 붙었거든. 근데 문제는 여기가 비규제 지역이라 대출 좀 나온다고 덥석 물기엔 계산기가 복잡해. 직접 확인해 보니까 일반 분양 물량이 거의 없는 구조라, 조합원들이 독박 써야 하는 추가분담금이 장난 아닐 것 같아. 이게 단순히 '새 아파트 되니까 좋다' 수준을 넘어서는 리스크거든. 당장 옆에 우만주공 같은 곳이랑 비교해 봐도, 사업성 면에서 구운 삼환이 가져갈 파이가 너무 작아 보여. 결국 분담금 폭탄 맞고 나면 실질 수익률이 마이너스 날 수도 있는 상황이라, 진입 가격이 싸다고 좋아할 게 아니라 확정 분담금 나올 때까지는 보수적으로 봐야 돼. 내 돈 지키려면 지금은 속도보다 수익성을 냉정하게 따져볼 타이밍임.