잠실주공5단지 65층 인가와 평당 900 미만 공사비의 상관관계

잠실주공5단지가 드디어 65층 사업시행계획인가를 받았네요. 6,411세대라는 숫자만 봐도 송파의 지도가 바뀌는 건 확실해 보입니다. 그런데 기사나 커뮤니티에서 다들 축제 분위기인 와중에, 저는 평당 공사비 900만 원 미만이라는 숫자에 자꾸 눈길이 가더군요. 재건축에서 공사비가 낮으면 좋은 것 아닐까요? 표면적으로는 조합원 분담금이 줄어드니 당장은 호재로 보일 수도 있습니다. 하지만 요즘 강남권 주요 단지들 공사비 흐름을 보면 이게 과연 가능한 수치인지 의구심이 드는 게 사실이거든요. 현실성 없는 공사비는 나중에 착공 시점에서 더 큰 '분담금 폭탄'으로 돌아올 리스크가 큽니다. 공사비가 1,200만 원에서 1,400만 원 수준으로 튀어버리면 어떻게 될까요? 그때는 수억 원의 추가 분담금을 감당해야 하는 상황이 올 수도 있습니다. 단순히 지금 매매가가 얼마 찍혔느냐보다, 그 비용을 끝까지 지불하면서 버틸 수 있는 '체력'이 있느냐가 상급지 소유의 핵심 기준이 될 겁니다. 잠실5단지를 바라보는 시장의 시선은 타당한 근거가 있는 걸까요? 지금의 가격은 65층이라는 상징성과 사업 속도에 대한 기대감이 선반영된 측면이 강합니다. 다만 공사비 리스크가 현실화되었을 때, 이 물량을 받아줄 대기 매수세가 그 추가 비용까지 납득하고 들어올지는 냉정하게 따져봐야 합니다. 비교 단지 대비 저렴해 보이는 물건은 항상 그 이유가 있기 마련입니다. 리스크를 꼼꼼히 체크해 보니, 결국 관건은 입주 시점까지의 현금 흐름이겠더군요. 아무리 송파 대장주라고 해도 세금과 분담금 압박을 견디지 못하는 매물이 나오면, 시장은 생각보다 빠르게 차가워질 가능성도 배제할 수 없습니다. 결국 상급지는 '비싼 순서'가 아니라 '안 팔아도 되는 순서'로 갈릴 겁니다. 단순히 시세 차익만 보고 무리하게 진입하기보다는, 최악의 공사비 증액 시나리오까지 계산기에 넣어보고 움직이는 게 맞지 않나 싶네요. 저는 일단 조합과 시공사 사이의 공사비 협상 과정을 조금 더 지켜보며 판단을 보류할 생각입니다.