잠실르엘 vs 잠실래미안아이파크, 40억 넘기니 조망보다 실거주가 중함

오늘 잠실역 쪽 산책하다가 부동산 시세표 보니까 진짜 세상 변하는 게 무섭네요. 잠실 래미안아이파크 65평이 71억 넘게 찍혔다는 소식에 동네가 한바탕 들썩였거든요. 잠실르엘도 전용 84㎡가 43.9억 넘게 거래됐다는데, 이제 잠실 신축은 40억이 기본인 시대가 온 것 같아요. 하지만 마냥 좋아할 일은 아닌 게, 2026년 세제 개편안 내용을 뜯어보면 한숨부터 나오더군요. 시가 30억 넘어가면 보유세 부담이 확 커지고, 특히 40억 이상은 징벌적 과세 대상이라니까요. 저처럼 전세 살다 어렵게 매수한 사람 입장에선 앞으로 집값 오르는 게 무서워질 정도네요. 가장 큰 복병은 2029년부터 적용된다는 장기보유특별공제 10억 캡인 것 같습니다. 그동안 석촌호수 조망권 같은 영구 조망 믿고 비거주 상태로 묻어뒀던 분들이 꽤 많잖아요? 양도세 혜택이 딱 10억까지만 묶여버리면, 아무리 조망이 좋아도 세금 내고 나면 남는 게 없을지도 몰라요. 결국 르엘의 호수 뷰나 잠래아의 공원 조망 같은 '감성 가치'보다 실거주 여부가 훨씬 중요해진 거죠. 세 부담 강화 기조를 보면 정부가 비거주 고가 주택자들을 확실히 압박하겠다는 의지가 느껴집니다. 실거주를 안 하면 자산 가치의 상당 부분을 세금으로 반납해야 하는 구조니까요. 예전에는 무리해서라도 조망권 좋은 단지를 사두는 게 정석이라고 다들 그랬는데 말이죠. 이제는 그 돈으로 세금 낼 바에야, 조망이 조금 덜하더라도 무조건 입주해서 비과세 요건 채우는 게 상책인 듯해요. 조망권 경쟁보다는 세무상 '실거주 방어력'을 얼마나 갖췄느냐가 단지 운명을 가를 것 같습니다. 저도 사실 조망 좋은 구축이랑 고민하다가 실거주 편한 곳으로 왔는데 지금 보니 천만다행이라 생각되요. 앞으로 송파 대단지들 사이에서도 조망권 프리미엄보다는 실거주 1주택자들의 비중이 가격을 지탱하는 힘이 되지 않을까요. 결국 뷰 값보다 무서운 게 세무서 고지서라는 사실을 다들 뼈저리게 느끼는 시기가 올 것 같아요. 화려한 영구 조망도 좋지만, 이제는 내 집에 직접 발 붙이고 사는 게 최고의 재테크가 되는 세상이네요.