잠실르엘 44억 찍히는데 마천4구역 10억 피가 혜자로 보입니다

2026년 8월 세제 개편안 발표된 것 보셨나요? 시가 30억 넘는 고가 주택은 보유세랑 양도세가 징벌적 수준으로 바뀝니다. 1주택 실거주자는 보호한다지만 비거주나 고가 아파트 들고 계신 분들은 머리 꽤나 아프실 거예요. 특히 2029년부터 적용될 장기보유특별공제 10억 캡(Cap)이 진짜 무섭습니다. 이게 무슨 소리냐면, 나중에 수십 억 차익 남겨도 공제는 딱 10억까지만 해준다는 거거든요. 수익성 측면에서 강남권 고가 단지들의 매력이 예전만 못할 수도 있겠다는 계산이 서더군요. 이런 규제 흐름에서 제가 주목하는 곳이 바로 마천4구역입니다. 현재 철거가 한창 진행 중이라 사업 리스크는 사실상 다 털어냈다고 봐야죠. 사업의 9부 능선을 넘은 상태라 불확실성이 거의 없다는 게 가장 큰 장점입니다. 지금 조합원 입주권 프리미엄이 10억 선에 형성되어 있더라고요. 감정가 5.2억에 프리미엄 10억 더하면 매매가는 15.2억 정도 잡히는데, 예상 조합원 분양가가 11.1억이니까 총 투자금은 21억 초반대로 계산됩니다. 이 금액이 왜 합리적이냐면 옆 동네 잠실르엘 34평 호가가 이미 44.9억을 넘겼기 때문입니다. 물론 잠실과 마천의 입지 차이는 분명히 존재합니다. 하지만 송파구 내 '디에이치' 브랜드 신축 대단지로 변모한다는 상징성을 무시할 순 없죠. 결국 세제 개편의 직격탄을 피하면서 자산 가치를 점프업하기엔 입주권이 최적의 설계입니다. 장특공 캡 씌워지기 전에 선점해서 실거주 비과세 요건 채우는 게 가장 깔끔한 시나리오거든요. 초기 투자금 10억 정도로 송파 신축 입성하는 막차 노선이라는 생각이 강하게 듭니다. 고가주택 규제가 촘촘해질수록 마천4구역 같은 실속형 입주권의 희소성은 더 올라갈 것 같아요. 지금 철거 중일 때 진입해서 준공 시점의 시세 차익을 온전히 누리는 게 보수적인 제 관점에서도 공격적인 우상향 베팅보다 훨씬 안전해 보입니다. 조금 낡은 곳에서 실거주 감내하며 미래 가치에 베팅할 분들에겐 지금이 적기네요.