장위자이레디언트 보류지, 토허제 면제 실익보다 세금이 무거울까?

장위자이레디언트 보류지 매각 소식이 들려오면서 투자자들의 셈법이 분주해지는 모습입니다. 이번 매각의 핵심은 부동산거래신고법에 따라 토지거래허가 대상에서 제외된다는 점이죠. 실거주 의무가 없으니 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 가능하다는 게 가장 큰 매력입니다. 규제 지역 내에서 이런 조건으로 신축 대단지를 잡을 기회는 흔치 않은 게 사실임. 다만 가격과 대출 조건을 냉정하게 따져볼 필요가 있습니다. 최근 이 단지 84타입이 옵션 없이 17.7억에 거래된 기록이 확인되었는데요. 보류지 매각가가 이보다 낮게 형성된다면 안전마진은 확보되겠지만 자금 조달은 별개의 문제입니다. 15억 초과 세대의 경우 대출이 4억 원 선으로 제한되기 때문에 사실상 상당한 현금이 필요함. 자금 계획이 꼬이면 계약금만 날릴 수 있으니 주의가 필요해 보입니다. 결정적으로 비거주 1주택자의 종부세 중과 리스크를 간과해서는 안 됩니다. 정부의 세제 개편 방향이 비거주자에게 엄격해지는 추세라 보유세 부담이 수익률을 잠식할 가능성이 높거든요. 최근 경매 시장의 낙찰가율 변화를 봐도 매수자들이 보수적으로 접근하는 흐름이 뚜렷합니다. 결국 이번 보류지는 단순한 당첨 운보다는 세금과 대출 리스크를 감당할 수 있는 자산가들의 리그가 될 전망입니다. 제가 혹시 놓친 변수가 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.