센트라스 25평 갭투자, 매도인 근저당 설정 이거 정말 실익 있나요?

최근 성동구 센트라스 25평형 매물을 보러 다니다가 꽤 생소한 제안을 받았습니다. 매수자가 가용 현금이 좀 부족하면 매도인이 직접 근저당을 설정해 주겠다는 조건이었어요. 알고 보니 이게 과거 이재명 대통령이 거래할 때 썼던 방식과 판박이라 더 눈길이 갔습니다. 사실 센트라스는 일부 동이 토허제 제외 대상이라 갭투자가 가능해서 수요가 꽤 몰리는 편이죠. 그런데 자금 조달 단계에서 이런 사적 근저당을 끼워 넣는 게 세무적으로 어떤지 따져봐야 합니다. 보통 17억 원대 근저당을 잡고 이자를 안 받으면 증여세 이슈가 생긴다고들 생각하거든요. 하지만 실상은 매도자가 이자를 받고 내는 이자소득세가 증여세 부과액보다 훨씬 큰 경우가 많습니다. 세율 구간에 따라 다르겠지만 매도자 입장에서는 이자를 안 받는 게 오히려 절세가 되는 구조예요. 결국 매수자는 부족한 잔금을 융통하고 매도자는 세금을 아끼는 일종의 상부상조 거래인 셈입니다. 다만 이런 방식은 국세청의 소명 요구 시 매우 까다로운 검증 절차를 거쳐야 하는 리스크가 존재해요. 상급지 진입이 급하더라도 자금조달계획서 작성 시 대차 관계를 증빙할 확실한 서류가 필수입니다. 시장 공급이 워낙 귀해지다 보니 성동구 안에서 이런 변칙적인 거래 기법이 점차 늘어날 것으로 봅니다. 저는 일단 세무 상담을 통해 증여세와 소득세 계산기를 두드려보고 최종 판단을 내릴 생각입니다.