성수아이파크 24.3억 신고가 보고 뽑아본 갈아타기 견적

성수아이파크 42평이 24.3억에 실거래 찍히는 걸 보니 계산기가 바빠집니다. 종전 최고가 20.5억 대비 4억 가까이 점프한 수치라 시장 체력이 확실히 올라왔음이 느껴지네요. 성수3지구에 삼성물산 가세한다는 소식까지 들리니 하방은 단단하게 지지받는 모양새입니다. 현시점 성수아이파크 매도 시 가용 현금은 세후 약 11억으로 계산됩니다. 여기서 반포래미안트리니원 33평형 54억 선 진입을 가정하면 추가 자금이 43억이나 필요하죠. 대출 실행 없이 운용하려면 전세보증금 활용이 필수적인데, 이 경우 실질 비용 구조가 꼬입니다. 갈아타기 후 가장 무서운 건 역시 7월 말 발표될 조세개편안에 따른 보유세 리스크예요. 성수 대비 반포 진입 시 종부세와 재산세 합산액이 연간 최소 3,500만 원 이상 늘어날 걸로 봅니다. 월 고정비로 환산하면 약 300만 원 수준인데, 이걸 근로소득으로 감당할지 임대수익으로 메울지가 관건입니다. 자금 구조를 현금 11억, 전세보증금 25억, 나머지 18억을 금리 4.2% 대출로 분리해서 따져봤습니다. 매달 원리금만 800만 원이 넘어가는데, 현재 제 가계 현금흐름상 3년 이상 버티기는 리스크가 크더군요. 자산 가치 상승분보다 매달 나가는 금융 비용이 커지는 구간이라 타이밍을 조금 더 재야겠습니다. 결국 똘똘한 한 채로 가는 방향은 맞지만, 지금은 수익률보다 재무 안정성이 우선인 시점입니다. 성수동 보유세 증가분까지 미리 시뮬레이션 돌려보니 아직은 여기서 버티는 게 실익이 크네요.